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十堰市張灣區(qū)、泉州市德化縣、廣西桂林市荔浦市、贛州市上猶縣、婁底市雙峰縣
安陽(yáng)市滑縣、蘇州市相城區(qū)、孝感市云夢(mèng)縣、延安市黃龍縣、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、迪慶香格里拉市
莆田市仙游縣、長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)、益陽(yáng)市沅江市、海東市平安區(qū)、攀枝花市西區(qū)、常德市安鄉(xiāng)縣、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、楚雄南華縣、清遠(yuǎn)市清城區(qū)、贛州市大余縣
黃岡市浠水縣、內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、韶關(guān)市湞江區(qū)、南昌市青云譜區(qū)、文昌市公坡鎮(zhèn)
焦作市解放區(qū)、延安市寶塔區(qū)、哈爾濱市尚志市、臨滄市臨翔區(qū)、鄭州市管城回族區(qū)、廣西河池市南丹縣、梅州市梅縣區(qū)、鄭州市滎陽(yáng)市、江門(mén)市新會(huì)區(qū)、廣西百色市靖西市
衡陽(yáng)市石鼓區(qū)、臺(tái)州市黃巖區(qū)、榆林市清澗縣、雅安市名山區(qū)、德宏傣族景頗族自治州芒市、吉安市永豐縣、文昌市錦山鎮(zhèn)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)、西寧市城西區(qū)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)
東莞市道滘鎮(zhèn)、淄博市淄川區(qū)、懷化市沅陵縣、煙臺(tái)市龍口市、婁底市漣源市
東莞市塘廈鎮(zhèn)、酒泉市敦煌市、九江市濂溪區(qū)、湘西州保靖縣、天水市清水縣、信陽(yáng)市新縣、新余市渝水區(qū)、重慶市璧山區(qū)
洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣、綿陽(yáng)市平武縣、廣西南寧市橫州市、孝感市云夢(mèng)縣、潮州市潮安區(qū)
屯昌縣南呂鎮(zhèn)、黃石市陽(yáng)新縣、南陽(yáng)市桐柏縣、保山市騰沖市、溫州市鹿城區(qū)、濰坊市昌邑市、景德鎮(zhèn)市樂(lè)平市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗
洛陽(yáng)市嵩縣、湛江市坡頭區(qū)、綿陽(yáng)市鹽亭縣、廣元市劍閣縣、贛州市于都縣、懷化市沅陵縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、南陽(yáng)市西峽縣、臨汾市隰縣
臨汾市大寧縣、定西市通渭縣、甘孜道孚縣、綏化市慶安縣、張家界市桑植縣、北京市平谷區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣大安鎮(zhèn)、雞西市恒山區(qū)、吉安市青原區(qū)
株洲市淥口區(qū)、寧夏吳忠市利通區(qū)、駐馬店市遂平縣、齊齊哈爾市依安縣、保山市騰沖市、襄陽(yáng)市?？悼h
儋州市光村鎮(zhèn)、無(wú)錫市江陰市、駐馬店市西平縣、安康市白河縣、淄博市臨淄區(qū)、大同市新榮區(qū)、沈陽(yáng)市于洪區(qū)、株洲市石峰區(qū)、溫州市瑞安市
直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、曲靖市羅平縣、中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、德陽(yáng)市綿竹市、平頂山市石龍區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、荊門(mén)市沙洋縣、泰安市東平縣
中山市石岐街道、朔州市右玉縣、通化市東昌區(qū)、三門(mén)峽市湖濱區(qū)、泰安市泰山區(qū)
溫州市文成縣、淮南市八公山區(qū)、昭通市水富市、上海市嘉定區(qū)、重慶市石柱土家族自治縣、荊門(mén)市沙洋縣、儋州市中和鎮(zhèn)、寶雞市扶風(fēng)縣
廣西防城港市防城區(qū)、宜賓市江安縣、泉州市石獅市、廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、雅安市寶興縣、宜春市袁州區(qū)、聊城市高唐縣
南京市鼓樓區(qū)、徐州市鼓樓區(qū)、肇慶市廣寧縣、渭南市韓城市、呂梁市柳林縣、汕頭市潮陽(yáng)區(qū)、東莞市洪梅鎮(zhèn)
懷化市通道侗族自治縣、廣安市鄰水縣、懷化市辰溪縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、廣西河池市都安瑤族自治縣、南陽(yáng)市淅川縣、濰坊市青州市
涼山昭覺(jué)縣、海北祁連縣、中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、陵水黎族自治縣新村鎮(zhèn)、甘南夏河縣、屯昌縣楓木鎮(zhèn)、佳木斯市富錦市、廣安市武勝縣、杭州市淳安縣
新鄉(xiāng)市獲嘉縣、廣西桂林市荔浦市、自貢市榮縣、廣西柳州市柳北區(qū)、本溪市明山區(qū)、漳州市龍文區(qū)、安陽(yáng)市北關(guān)區(qū)、文昌市馮坡鎮(zhèn)
廣西貴港市港南區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、廣西貴港市平南縣、昆明市官渡區(qū)、天津市濱海新區(qū)、深圳市龍崗區(qū)
本溪市本溪滿族自治縣、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、安順市普定縣、銅川市印臺(tái)區(qū)、駐馬店市確山縣、婁底市婁星區(qū)、隴南市成縣、青島市即墨區(qū)、商丘市睢縣
朔州市朔城區(qū)、鞍山市鐵東區(qū)、天水市甘谷縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、哈爾濱市呼蘭區(qū)
商丘市睢陽(yáng)區(qū)、大興安嶺地區(qū)漠河市、保亭黎族苗族自治縣什玲、本溪市明山區(qū)、晉中市榆社縣
哈爾濱市松北區(qū)、東方市三家鎮(zhèn)、滁州市天長(zhǎng)市、貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市、南平市松溪縣、咸陽(yáng)市旬邑縣、甘孜白玉縣、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、運(yùn)城市新絳縣
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周口市沈丘縣、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、玉樹(shù)稱多縣、定安縣黃竹鎮(zhèn)、安陽(yáng)市文峰區(qū)、蕪湖市灣沚區(qū)
黃岡市蘄春縣、紅河綠春縣、徐州市沛縣、宜春市萬(wàn)載縣、揭陽(yáng)市普寧市、馬鞍山市當(dāng)涂縣
杭州市富陽(yáng)區(qū)、寶雞市千陽(yáng)縣、廣州市從化區(qū)、池州市青陽(yáng)縣、朝陽(yáng)市凌源市、昭通市鹽津縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、鶴壁市鶴山區(qū)、商洛市洛南縣、紅河瀘西縣
銅仁市石阡縣、鄂州市華容區(qū)、洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣、宜春市銅鼓縣、大理云龍縣、太原市婁煩縣、大連市甘井子區(qū)、寧夏吳忠市鹽池縣、茂名市信宜市、咸寧市通山縣
昌江黎族自治縣海尾鎮(zhèn)、宿遷市泗陽(yáng)縣、廣西桂林市七星區(qū)、衡陽(yáng)市雁峰區(qū)、商洛市柞水縣
溫州市永嘉縣、忻州市神池縣、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、?？谑行阌^(qū)、鐵嶺市調(diào)兵山市、德州市平原縣
陽(yáng)泉市盂縣、文山硯山縣、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、重慶市南川區(qū)、鄭州市上街區(qū)、中山市東區(qū)街道
廣安市武勝縣、臨汾市霍州市、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、甘孜稻城縣、景德鎮(zhèn)市樂(lè)平市
蕪湖市繁昌區(qū)、德州市德城區(qū)、吉安市峽江縣、榆林市米脂縣、上海市閔行區(qū)、寧德市柘榮縣、池州市石臺(tái)縣
臨汾市曲沃縣、臨夏和政縣、重慶市銅梁區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市開(kāi)魯縣、朝陽(yáng)市凌源市、綿陽(yáng)市江油市
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天水市張家川回族自治縣、運(yùn)城市河津市、濰坊市高密市、涼山昭覺(jué)縣、荊門(mén)市京山市、大同市云州區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、昭通市永善縣、平頂山市新華區(qū)
甘南合作市、南昌市東湖區(qū)、常德市澧縣、西安市未央?yún)^(qū)、東方市四更鎮(zhèn)、六安市葉集區(qū)、溫州市平陽(yáng)縣、齊齊哈爾市依安縣、儋州市峨蔓鎮(zhèn)
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甘南卓尼縣、廣西南寧市青秀區(qū)、滁州市南譙區(qū)、襄陽(yáng)市樊城區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過(guò)去的五一假期，深圳迎來(lái)一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門(mén)旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬(wàn)人次，日均客流903.97萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬(wàn)大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開(kāi)通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開(kāi)始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過(guò)地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬(wàn)套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬(wàn)科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過(guò)了過(guò)去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬(wàn)科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問(wèn)題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來(lái)看，深圳地鐵正在嘗試的通過(guò)數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來(lái)看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開(kāi)發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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