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溫州市瑞安市、紅河元陽(yáng)縣、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、淄博市沂源縣、黔南平塘縣、玉溪市峨山彝族自治縣、紅河開遠(yuǎn)市
濰坊市諸城市、廣西崇左市扶綏縣、三門峽市盧氏縣、眉山市洪雅縣、武漢市漢南區(qū)、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、玉樹稱多縣
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泰州市姜堰區(qū)、周口市西華縣、甘孜丹巴縣、長(zhǎng)治市沁源縣、懷化市溆浦縣
阿壩藏族羌族自治州金川縣、南充市蓬安縣、南充市順慶區(qū)、東莞市寮步鎮(zhèn)、紹興市新昌縣、呂梁市交城縣
錦州市義縣、濮陽(yáng)市清豐縣、淄博市沂源縣、宜昌市伍家崗區(qū)、白銀市白銀區(qū)、中山市南朗鎮(zhèn)、溫州市瑞安市
龍巖市上杭縣、衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)、涼山普格縣、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、菏澤市巨野縣、廣西河池市金城江區(qū)、雅安市滎經(jīng)縣
廣西柳州市魚峰區(qū)、廣西南寧市馬山縣、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)、天津市薊州區(qū)、常州市溧陽(yáng)市、東莞市虎門鎮(zhèn)、四平市鐵東區(qū)
安慶市宿松縣、平?jīng)鍪徐o寧縣、西雙版納勐臘縣、漢中市寧強(qiáng)縣、連云港市贛榆區(qū)、懷化市靖州苗族侗族自治縣、重慶市開州區(qū)、懷化市中方縣、周口市沈丘縣、濟(jì)寧市梁山縣
寧夏銀川市賀蘭縣、邵陽(yáng)市新寧縣、定安縣富文鎮(zhèn)、大理劍川縣、大理賓川縣、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、天津市東麗區(qū)、無(wú)錫市新吳區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、徐州市銅山區(qū)
沈陽(yáng)市沈河區(qū)、蚌埠市蚌山區(qū)、鶴壁市山城區(qū)、十堰市鄖西縣、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、甘南夏河縣
廣西河池市大化瑤族自治縣、宿州市埇橋區(qū)、汕頭市潮陽(yáng)區(qū)、自貢市沿灘區(qū)、三亞市吉陽(yáng)區(qū)、佳木斯市樺南縣、畢節(jié)市金沙縣
雙鴨山市四方臺(tái)區(qū)、遵義市湄潭縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、龍巖市永定區(qū)、恩施州巴東縣、廣元市利州區(qū)、運(yùn)城市絳縣、重慶市渝北區(qū)、蚌埠市龍子湖區(qū)
揭陽(yáng)市揭東區(qū)、呂梁市交口縣、通化市東昌區(qū)、咸寧市赤壁市、中山市東鳳鎮(zhèn)、周口市川匯區(qū)、煙臺(tái)市棲霞市、長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、宿州市蕭縣、營(yíng)口市鲅魚圈區(qū)
廈門市集美區(qū)、內(nèi)蒙古阿拉善盟額濟(jì)納旗、青島市黃島區(qū)、大連市瓦房店市、海北海晏縣、淮北市杜集區(qū)、東莞市東城街道、甘孜瀘定縣、渭南市蒲城縣
海西蒙古族都蘭縣、呂梁市柳林縣、延安市志丹縣、武漢市武昌區(qū)、臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、廣西貴港市桂平市、運(yùn)城市河津市
定安縣龍河鎮(zhèn)、三明市三元區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、淄博市沂源縣、天水市張家川回族自治縣、阜陽(yáng)市潁州區(qū)
丹東市寬甸滿族自治縣、東莞市寮步鎮(zhèn)、黃南尖扎縣、臺(tái)州市仙居縣、九江市共青城市、長(zhǎng)春市寬城區(qū)、重慶市北碚區(qū)、龍巖市連城縣、溫州市龍港市、聊城市東阿縣
濟(jì)寧市嘉祥縣、佛山市三水區(qū)、萬(wàn)寧市和樂鎮(zhèn)、南充市閬中市、陽(yáng)江市陽(yáng)西縣、洛陽(yáng)市瀍河回族區(qū)、梅州市大埔縣、張掖市肅南裕固族自治縣、佳木斯市前進(jìn)區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)
天水市秦安縣、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、江門市新會(huì)區(qū)、常州市金壇區(qū)、咸陽(yáng)市秦都區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗、齊齊哈爾市依安縣、湘潭市韶山市
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1470億債務(wù)重組破冰，金科股份三年后終于絕地“重生”|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
在經(jīng)歷三年多的財(cái)務(wù)困境后，金科股份終于邁出了“重生”的關(guān)鍵一步。
5月11日，金科股份（*ST金科）發(fā)布公告稱，《金科股份重整計(jì)劃》及《重慶金科重整計(jì)劃》均已獲第二次債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)，且重慶五中院已裁定批準(zhǔn)公司及重慶金科的重整計(jì)劃，并終止公司及重慶金科的重整程序。
這也意味著，金科股份歷經(jīng)一年多的司法重整取得了重要的階段性成果，這一涉及1470億元債務(wù)規(guī)模、超8400家債權(quán)人、超2000億元資產(chǎn)規(guī)模的重整方案即將進(jìn)入執(zhí)行階段。
這一案例不僅是企業(yè)的自救，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)首次以法治化手段化解千億級(jí)債務(wù)的破冰嘗試。
從輝煌走向危機(jī)
金科股份成立于1998年，其以重慶為起點(diǎn)，憑借花園洋房產(chǎn)品迅速打開市場(chǎng)。
2011年，金科股份借殼ST東源在深交所上市。上市以后，其通過(guò)高杠桿融資加速擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖，自2018年跨進(jìn)千億門檻后，迅速發(fā)展，至2020年公司的簽約銷售已沖破2000億元，從一家區(qū)域性房企迅速躋身到全國(guó)性房企的頭部陣列。
這種激進(jìn)擴(kuò)張模式雖然在行業(yè)上行周期可以帶來(lái)規(guī)模躍升，但也埋下了流動(dòng)性隱患。
按照金科股份此前的規(guī)劃，到2025年，金科銷售規(guī)模要達(dá)到4500億元以上。
不過(guò)在2021年以后，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，再加上“三道紅線”政策落地后、房企融資渠道的全面收緊，金科股份作為典型的高杠桿房企首當(dāng)其沖，流動(dòng)性迅速惡化。
截止2023年三季度末，金科負(fù)債總額已達(dá)到2271億元，一年內(nèi)到期債務(wù)350.6億元，而貨幣資金僅27.69億元，現(xiàn)金短債比低至0.05136。
更嚴(yán)峻的是，2023年6月，金科股份因3.25億美元境外債違約正式暴雷，市場(chǎng)信心跌入谷底。
在此背景下，司法重整成為唯一出路。
若實(shí)施破產(chǎn)清算，金科股份普通債權(quán)清償率僅3.02%，債權(quán)人將面臨巨額損失。而通過(guò)重整，不僅能系統(tǒng)性化解債務(wù)，更可通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“保交樓”與企業(yè)再生的雙重目標(biāo)。
正如裁定書中所言，重整計(jì)劃既保障了債權(quán)人利益最大化，又給企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了制度空間，符合法治化、市場(chǎng)化的原則。
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重整背后的“白衣騎士”
金科股份的重整歷程始于2023年5月，彼時(shí)公司首次在內(nèi)部董事會(huì)提出主動(dòng)申請(qǐng)司法重整及預(yù)重組的設(shè)想。
2024年2月，金科正式向重慶五院遞交重整申請(qǐng)，并在4月份獲得法院受理。自此，其也成為近年來(lái)A股首家正式進(jìn)入重整程序的大型上市房企。
2024年11月，重整投資人敲定，由上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。
隨后，金科又引入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資人，至此，形成“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國(guó)企”的投資組合。
從幾家戰(zhàn)略投資人的背景來(lái)看，上海品器聯(lián)合體作為牽頭方，背后為北京品器咨詢有限公司。
根據(jù)天眼查App，穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)可見，北京品器咨詢有限公司目前由馮侖、單大偉、張勇和上海鉑生建設(shè)管理咨詢有限公司各持股約22.22%股權(quán)，張冬冬持股11.11%。
據(jù)了解，這幾位核心股東中，馮侖曾參與創(chuàng)立萬(wàn)通地產(chǎn)、張勇是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鑫苑中國(guó)的創(chuàng)始人，單大偉則是優(yōu)博集團(tuán)董事長(zhǎng)、鳳凰房產(chǎn)CEO、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理，上海鉑生建設(shè)董事長(zhǎng)王謙則為御灃房地產(chǎn)創(chuàng)始人，均為房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者，深諳地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)規(guī)律。
兩者的結(jié)合，不僅為金科注入了稀缺的資本，更帶來(lái)了項(xiàng)目紓困、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域的操盤經(jīng)驗(yàn)。
而中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)作為四大AMC之一，其參與不僅提供信用背書，更通過(guò)共益?zhèn)顿Y、不良資產(chǎn)處置專項(xiàng)基金等工具注入流動(dòng)性；四川發(fā)展證券基金作為地方國(guó)企，其加入強(qiáng)化了區(qū)域項(xiàng)目紓困能力，尤其在重慶“保交樓”任務(wù)中可以發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。
根據(jù)重整方案，戰(zhàn)略投資者以26.28億元認(rèn)購(gòu)資本公積轉(zhuǎn)增的30億股，每股成本僅0.876元，并承諾額外提供7.5億元流動(dòng)性支持。
這一設(shè)計(jì)以極小資金撬動(dòng)千億級(jí)債務(wù)重組，同時(shí)通過(guò)股權(quán)稀釋實(shí)現(xiàn)控制權(quán)轉(zhuǎn)移，為后續(xù)治理結(jié)構(gòu)改革鋪路。
多元化債手段破局
拆解金科的債務(wù)重組計(jì)劃，其核心邏輯在于通過(guò)“現(xiàn)金清償+以股抵債+信托受益權(quán)抵償”等多元工具組合，以較小的代價(jià)撬動(dòng)千億級(jí)債務(wù)化解。
在清償策略上，金科主要采取了分層處理。
根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合債權(quán)申報(bào)與審查情況，金科股份的債權(quán)主要分為職工債權(quán)、稅款債權(quán)、有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)、普通債權(quán)及劣后債權(quán)五個(gè)大類，具體來(lái)看：
對(duì)于職工債權(quán)，將由金科股份在重整計(jì)劃裁定批準(zhǔn)，且重整投資人累計(jì)支付投資款達(dá)18億元（重整計(jì)劃裁定批準(zhǔn)后60日內(nèi)）后的6個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式一次性全額清償，共涉及金額4201.4萬(wàn)元、299名職工；
對(duì)于稅款債權(quán)，首期清償款將由金科股份在重整計(jì)劃裁定批準(zhǔn)，且重整投資人累計(jì)支付投資款達(dá)18億元（重整計(jì)劃裁定批準(zhǔn)后60日內(nèi)）后的6個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式一次性支付，剩余稅款債權(quán)以現(xiàn)金方式分3年清償。
對(duì)于財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，該類債權(quán)人有權(quán)就擔(dān)保物優(yōu)先受償，將通過(guò)公開處置變現(xiàn)或以物抵債等方式，在擔(dān)保物價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，共涉及金額124.39億元、債權(quán)人977家；
對(duì)于劣后債權(quán)，不予清償，不占用償債資源，共涉及金額3.04億元、債權(quán)人482 家；
而對(duì)于普通債權(quán)，則根據(jù)金額大小差異化對(duì)待：5萬(wàn)元以下的小額債權(quán)全額現(xiàn)金償，大額債權(quán)人則需接受“債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)+信托受益權(quán)”的組合方式予以清償。
值得關(guān)注的是，此處的“信托受益權(quán)”是金科為保障本次資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整的平穩(wěn)，新設(shè)的致澤金選、甄澤金選兩家信托持股平臺(tái)公司，底層資產(chǎn)為金科的地產(chǎn)項(xiàng)目，債權(quán)人未來(lái)可通過(guò)信托份額分享資產(chǎn)處置收益。
其中，由金科股份新設(shè)全資持有的致澤金選，而后由金科股份、致澤金選以51%和49%的持股比例共同設(shè)立甄澤金選；在兩家公司成立后，由兩家公司按照51%、49%比例承接非保留一級(jí)子公司的非保留股權(quán)。
金科信托財(cái)產(chǎn)架構(gòu)示意圖 ?圖源：重整計(jì)劃原文業(yè)內(nèi)人士指出，這一設(shè)計(jì)巧妙規(guī)避了當(dāng)前資產(chǎn)賤賣的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將債務(wù)壓力轉(zhuǎn)移至長(zhǎng)期時(shí)間維度，本質(zhì)是以時(shí)間換空間。
若未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖或REITs發(fā)行渠道打通，債權(quán)人或可通過(guò)資產(chǎn)增值獲得超額補(bǔ)償。而金科則得以輕裝上陣，將管理精力集中于保交樓與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
“重生”之路仍非坦途
盡管重整方案獲批為金科股份贏得了喘息之機(jī)，但其2024年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)仍暴露出深層次危機(jī)。
最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年金科股份全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入275.55億元，同比下降56.43%；凈利潤(rùn)虧損319.69億元，同比擴(kuò)大266.11%；扣非歸母凈利潤(rùn)為-284.18億元，同比下降284.37%；基本每股收益-6.04元；結(jié)算面積同比下降約53%至405萬(wàn)平方米。
對(duì)于虧損原因，金科股份在年報(bào)中解釋稱，一方面，公司整體項(xiàng)目銷售下滑，報(bào)告期內(nèi)達(dá)到交付條件的項(xiàng)目同比大幅減少，結(jié)轉(zhuǎn)收入下降至276億元，結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤(rùn)同比減少48億元；同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租率、租金水平及客流量的下降，導(dǎo)致以公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)值同比減少約12億元。
另一方面，受市場(chǎng)因素、公司債務(wù)逾期導(dǎo)致項(xiàng)目板結(jié)，以及剩余可售項(xiàng)目多集中在三四線城市的影響，2024年金科股份按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提并表子公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備130億元。另外，受利息支出費(fèi)用化及債務(wù)逾期影響，財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加至79億元。
更嚴(yán)峻的是現(xiàn)金流狀況，2024年金科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-6.74億元，雖然較2023年的-35.38億元有所改善，但仍處于負(fù)值狀態(tài)。
轉(zhuǎn)型之路也同樣步履維艱。盡管公司提出向“投資管理+開發(fā)服務(wù)+特殊資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，但公司2024年代建業(yè)務(wù)收入僅5.6億元，占總營(yíng)收的2.03%。
不過(guò)，雖然公司的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，但金科股份去年在“保交房”領(lǐng)域取得了一定進(jìn)展。
截至2024年末，金科股份及所投資的公司完成交付住宅及商業(yè)約7.24萬(wàn)套，交付面積約1205萬(wàn)平方米，達(dá)成年度交付目標(biāo)；自“保交房”工作開展以來(lái)，公司累計(jì)交付總面積4631萬(wàn)平方米，交付總量30.04萬(wàn)套，交付進(jìn)度達(dá)成率95%。
對(duì)于2025年，金科股份在年報(bào)中也表示，“預(yù)計(jì)2025年度將完成全部保交房工作”，要確保所有項(xiàng)目“零爛尾”，確保交付面積不低于290萬(wàn)平方米，利用好“白名單”機(jī)制，積極籌措保交房增量資金。
總體來(lái)看，金科股份此次重整獲批并非終點(diǎn)，而是漫長(zhǎng)復(fù)蘇的起點(diǎn)。盡管重整計(jì)劃為金科爭(zhēng)取了喘息空間，但行業(yè)整體下行壓力仍未緩解，在這一背景下，在未來(lái)如何回正經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)其來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)不小的難題。
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