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德州市臨邑縣、黔東南丹寨縣、臨汾市隰縣、滁州市天長(zhǎng)市、汕尾市海豐縣、合肥市廬江縣、丹東市鳳城市
泉州市南安市、益陽市桃江縣、莆田市仙游縣、深圳市福田區(qū)、瓊海市陽江鎮(zhèn)、溫州市甌海區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣
廣安市華鎣市、蘇州市姑蘇區(qū)、大同市云州區(qū)、盤錦市大洼區(qū)、紹興市越城區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、三明市沙縣區(qū)、黔東南黎平縣、鄭州市新密市
宜賓市屏山縣、延邊圖們市、邵陽市北塔區(qū)、資陽市安岳縣、黔東南劍河縣、新鄉(xiāng)市延津縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、文山丘北縣、廈門市翔安區(qū)
鶴崗市蘿北縣、蚌埠市蚌山區(qū)、北京市大興區(qū)、成都市金牛區(qū)、遵義市紅花崗區(qū)、重慶市酉陽縣
商丘市虞城縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、海北海晏縣、大連市中山區(qū)、鞍山市鐵東區(qū)、鶴壁市浚縣
錦州市義縣、臨汾市大寧縣、清遠(yuǎn)市連州市、北京市密云區(qū)、郴州市汝城縣、南通市通州區(qū)、懷化市靖州苗族侗族自治縣、常德市漢壽縣、遼源市東豐縣、廣西桂林市恭城瑤族自治縣
白山市撫松縣、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、天津市西青區(qū)、涼山金陽縣、錦州市義縣、文昌市昌灑鎮(zhèn)、伊春市豐林縣
黔東南黎平縣、咸陽市楊陵區(qū)、許昌市襄城縣、內(nèi)蒙古包頭市白云鄂博礦區(qū)、新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣市、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、涼山雷波縣
黔南都勻市、貴陽市修文縣、西雙版納景洪市、成都市邛崍市、上海市虹口區(qū)、海北祁連縣、合肥市肥東縣
撫州市黎川縣、蕪湖市鏡湖區(qū)、鎮(zhèn)江市丹陽市、九江市濂溪區(qū)、吉林市豐滿區(qū)
郴州市嘉禾縣、三門峽市盧氏縣、內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、黔東南施秉縣、銅陵市樅陽縣、阿壩藏族羌族自治州汶川縣
金華市武義縣、遼源市東遼縣、汕頭市潮陽區(qū)、臨汾市大寧縣、雙鴨山市尖山區(qū)、樂山市馬邊彝族自治縣
廣西崇左市天等縣、溫州市鹿城區(qū)、邵陽市綏寧縣、儋州市王五鎮(zhèn)、阜新市新邱區(qū)
荊門市東寶區(qū)、忻州市忻府區(qū)、直轄縣潛江市、株洲市攸縣、齊齊哈爾市泰來縣、鎮(zhèn)江市京口區(qū)、大同市左云縣、白山市靖宇縣、定西市岷縣、昆明市官渡區(qū)
焦作市解放區(qū)、遵義市桐梓縣、紅河建水縣、武漢市江岸區(qū)、紅河元陽縣、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、江門市蓬江區(qū)、宿州市泗縣、寶雞市扶風(fēng)縣
贛州市瑞金市、紹興市柯橋區(qū)、天津市東麗區(qū)、焦作市博愛縣、阜新市海州區(qū)、商丘市睢陽區(qū)、重慶市長(zhǎng)壽區(qū)、滁州市天長(zhǎng)市、臨沂市蘭陵縣、松原市長(zhǎng)嶺縣
郴州市汝城縣、西安市雁塔區(qū)、寧夏吳忠市青銅峽市、阜新市海州區(qū)、佛山市禪城區(qū)、忻州市靜樂縣、安慶市太湖縣、周口市川匯區(qū)、海南同德縣
慶陽市西峰區(qū)、黔南甕安縣、涼山甘洛縣、南平市松溪縣、河源市源城區(qū)、周口市鄲城縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)
雙鴨山市寶山區(qū)、撫州市黎川縣、連云港市灌南縣、哈爾濱市香坊區(qū)、榆林市靖邊縣
德宏傣族景頗族自治州盈江縣、郴州市永興縣、呂梁市興縣、駐馬店市正陽縣、洛陽市老城區(qū)、撫州市金溪縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、慶陽市華池縣、五指山市南圣
南陽市桐柏縣、樂東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、大理祥云縣、甘南卓尼縣、蘇州市相城區(qū)
大慶市薩爾圖區(qū)、直轄縣仙桃市、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、深圳市福田區(qū)、紹興市越城區(qū)
天水市秦安縣、重慶市永川區(qū)、肇慶市懷集縣、玉樹囊謙縣、長(zhǎng)沙市天心區(qū)、三明市泰寧縣、儋州市大成鎮(zhèn)、南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣
舟山市普陀區(qū)、陽江市江城區(qū)、阜陽市潁州區(qū)、呂梁市中陽縣、自貢市榮縣、臨夏永靖縣、晉中市介休市、西雙版納勐?？h
盤錦市雙臺(tái)子區(qū)、寧夏固原市隆德縣、長(zhǎng)治市武鄉(xiāng)縣、忻州市五臺(tái)縣、汕頭市潮陽區(qū)、成都市金牛區(qū)、吉林市永吉縣、岳陽市汨羅市
內(nèi)蒙古赤峰市敖漢旗、樂山市馬邊彝族自治縣、臨沂市沂南縣、南陽市西峽縣、邵陽市新邵縣
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周口市項(xiàng)城市、茂名市電白區(qū)、通化市柳河縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、寶雞市千陽縣、咸陽市淳化縣
咸寧市嘉魚縣、重慶市榮昌區(qū)、臨高縣南寶鎮(zhèn)、中山市南區(qū)街道、肇慶市德慶縣、信陽市淮濱縣、慶陽市正寧縣、松原市長(zhǎng)嶺縣、遼源市龍山區(qū)
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)、廣西玉林市福綿區(qū)、張家界市桑植縣、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、德州市平原縣
許昌市襄城縣、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、海南同德縣、曲靖市沾益區(qū)、太原市萬柏林區(qū)、株洲市淥口區(qū)、楚雄雙柏縣
伊春市鐵力市、甘孜德格縣、咸寧市通城縣、寧波市余姚市、泰安市寧陽縣、大同市左云縣、雅安市天全縣
天津市津南區(qū)、吉安市青原區(qū)、韶關(guān)市曲江區(qū)、泉州市晉江市、南京市秦淮區(qū)、嘉興市海寧市
甘孜雅江縣、錦州市義縣、南陽市新野縣、廣州市番禺區(qū)、紹興市越城區(qū)、湖州市長(zhǎng)興縣
鄭州市金水區(qū)、贛州市章貢區(qū)、漢中市留壩縣、晉城市澤州縣、衢州市常山縣
定安縣新竹鎮(zhèn)、武漢市東西湖區(qū)、重慶市渝中區(qū)、文昌市東郊鎮(zhèn)、蘭州市永登縣、贛州市全南縣、瀘州市瀘縣、西安市周至縣
昆明市安寧市、儋州市海頭鎮(zhèn)、遵義市湄潭縣、蕪湖市鳩江區(qū)、瓊海市長(zhǎng)坡鎮(zhèn)、晉城市陵川縣、晉中市祁縣、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、昆明市盤龍區(qū)、文昌市抱羅鎮(zhèn)
大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、遵義市播州區(qū)、開封市尉氏縣、樂東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、安慶市懷寧縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、廣元市蒼溪縣、宿州市碭山縣
東莞市鳳崗鎮(zhèn)、廣州市越秀區(qū)、廣西河池市金城江區(qū)、銅仁市萬山區(qū)、連云港市東?？h、麗水市景寧畬族自治縣
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儋州市木棠鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、沈陽市蘇家屯區(qū)、酒泉市肅州區(qū)、平頂山市寶豐縣、四平市鐵西區(qū)、湘潭市韶山市、惠州市博羅縣、江門市臺(tái)山市
銅陵市銅官區(qū)、宜昌市當(dāng)陽市、麗水市青田縣、六盤水市鐘山區(qū)、鄭州市滎陽市
成都市蒲江縣、黔東南天柱縣、齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、鐵嶺市開原市、焦作市解放區(qū)、齊齊哈爾市龍江縣
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焦作市博愛縣、萬寧市長(zhǎng)豐鎮(zhèn)、臨高縣新盈鎮(zhèn)、合肥市巢湖市、廣西河池市鳳山縣、宜昌市興山縣、廣西柳州市融安縣
廣西桂林市疊彩區(qū)、呂梁市孝義市、晉中市祁縣、龍巖市永定區(qū)、駐馬店市驛城區(qū)、平?jīng)鍪谐缧趴h、天津市東麗區(qū)、海東市民和回族土族自治縣、佛山市禪城區(qū)、澄邁縣福山鎮(zhèn)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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