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遂寧市安居區(qū)、贛州市尋烏縣、哈爾濱市延壽縣、松原市扶余市、麗水市縉云縣
平?jīng)鍪腥A亭縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、大理漾濞彝族自治縣、汕尾市陸河縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、邵陽(yáng)市北塔區(qū)、寶雞市扶風(fēng)縣
臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、泰州市海陵區(qū)、臨夏和政縣、西安市雁塔區(qū)、果洛瑪沁縣、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、儋州市和慶鎮(zhèn)、北京市朝陽(yáng)區(qū)
杭州市富陽(yáng)區(qū)、寶雞市千陽(yáng)縣、廣州市從化區(qū)、池州市青陽(yáng)縣、朝陽(yáng)市凌源市、昭通市鹽津縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、鶴壁市鶴山區(qū)、商洛市洛南縣、紅河瀘西縣
上海市靜安區(qū)、深圳市光明區(qū)、漳州市龍海區(qū)、延安市志丹縣、阜陽(yáng)市臨泉縣、白山市撫松縣
泉州市南安市、臨沂市沂南縣、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、濰坊市濰城區(qū)、成都市大邑縣、黔西南晴隆縣、廣西河池市金城江區(qū)、上海市嘉定區(qū)
海北海晏縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗、臨滄市永德縣、佳木斯市郊區(qū)、重慶市永川區(qū)、泰州市泰興市、直轄縣仙桃市、達(dá)州市宣漢縣、鐵嶺市清河區(qū)、淮南市潘集區(qū)
南充市營(yíng)山縣、煙臺(tái)市牟平區(qū)、焦作市中站區(qū)、大同市云岡區(qū)、張掖市高臺(tái)縣、宿遷市泗陽(yáng)縣、昭通市永善縣、泰州市靖江市
沈陽(yáng)市大東區(qū)、鶴壁市浚縣、成都市青白江區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、九江市德安縣、平?jīng)鍪星f浪縣、信陽(yáng)市潢川縣、儋州市木棠鎮(zhèn)、煙臺(tái)市萊山區(qū)
鶴崗市興山區(qū)、晉中市靈石縣、涼山喜德縣、溫州市龍灣區(qū)、青島市城陽(yáng)區(qū)、廣西貴港市桂平市、日照市五蓮縣
泰安市肥城市、寧德市霞浦縣、大慶市林甸縣、黃南河南蒙古族自治縣、東莞市東坑鎮(zhèn)、衢州市常山縣、武威市涼州區(qū)
忻州市河曲縣、寧德市古田縣、臨滄市滄源佤族自治縣、營(yíng)口市大石橋市、白城市洮南市
陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)、四平市伊通滿(mǎn)族自治縣、湘潭市岳塘區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、大同市廣靈縣、新鄉(xiāng)市原陽(yáng)縣、沈陽(yáng)市沈北新區(qū)、朝陽(yáng)市雙塔區(qū)、九江市濂溪區(qū)、廣西河池市宜州區(qū)
長(zhǎng)春市綠園區(qū)、廣西北海市海城區(qū)、遵義市綏陽(yáng)縣、遂寧市蓬溪縣、宜昌市西陵區(qū)
郴州市汝城縣、常州市新北區(qū)、玉溪市紅塔區(qū)、宜春市上高縣、北京市房山區(qū)、雅安市石棉縣、金華市金東區(qū)、蚌埠市五河縣、衢州市江山市
蘭州市皋蘭縣、郴州市汝城縣、慶陽(yáng)市華池縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、六安市金安區(qū)、宣城市宣州區(qū)
南昌市青云譜區(qū)、東莞市石龍鎮(zhèn)、甘孜鄉(xiāng)城縣、澄邁縣中興鎮(zhèn)、黃石市黃石港區(qū)、嘉興市平湖市
酒泉市玉門(mén)市、徐州市豐縣、信陽(yáng)市淮濱縣、廣元市青川縣、鎮(zhèn)江市京口區(qū)
景德鎮(zhèn)市浮梁縣、保山市龍陵縣、宜昌市西陵區(qū)、撫順市撫順縣、阜新市細(xì)河區(qū)
新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)縣、四平市伊通滿(mǎn)族自治縣、武威市天祝藏族自治縣、安陽(yáng)市湯陰縣、株洲市淥口區(qū)、重慶市江北區(qū)
運(yùn)城市平陸縣、綏化市北林區(qū)、瓊海市嘉積鎮(zhèn)、杭州市上城區(qū)、寧夏中衛(wèi)市中寧縣、襄陽(yáng)市襄州區(qū)、宜賓市南溪區(qū)、濰坊市昌樂(lè)縣、寧夏石嘴山市大武口區(qū)
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過(guò)，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開(kāi)債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱(chēng)，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過(guò)，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以?xún)?nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴(lài)自身的銷(xiāo)售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷(xiāo)售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線(xiàn)”開(kāi)始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開(kāi)業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過(guò)，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤(pán)活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱(chēng)，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開(kāi)發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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