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淮安市清江浦區(qū)、南平市光澤縣、資陽市安岳縣、曲靖市陸良縣、滁州市天長市、呂梁市興縣、邵陽市城步苗族自治縣
長治市潞城區(qū)、重慶市長壽區(qū)、鄭州市鞏義市、雙鴨山市集賢縣、海北海晏縣、成都市新津區(qū)、杭州市江干區(qū)、貴陽市云巖區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、聊城市莘縣
萍鄉(xiāng)市蓮花縣、湛江市雷州市、上海市黃浦區(qū)、安陽市殷都區(qū)、三明市大田縣、合肥市廬陽區(qū)、廣西貴港市平南縣、重慶市永川區(qū)
張掖市臨澤縣、文昌市文城鎮(zhèn)、忻州市靜樂縣、常州市溧陽市、文昌市東路鎮(zhèn)、衡陽市祁東縣、武漢市江岸區(qū)、湘潭市湘潭縣、咸陽市渭城區(qū)、哈爾濱市阿城區(qū)
南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣、三明市永安市、南昌市青山湖區(qū)、運城市鹽湖區(qū)、鹽城市東臺市
中山市西區(qū)街道、雙鴨山市集賢縣、張掖市甘州區(qū)、大理賓川縣、成都市新都區(qū)、煙臺市海陽市、上饒市橫峰縣、太原市萬柏林區(qū)、德州市夏津縣、茂名市高州市
焦作市馬村區(qū)、杭州市臨安區(qū)、青島市黃島區(qū)、臨滄市臨翔區(qū)、瓊海市潭門鎮(zhèn)、北京市大興區(qū)
達(dá)州市萬源市、宿遷市沭陽縣、瓊海市博鰲鎮(zhèn)、駐馬店市泌陽縣、黔西南安龍縣、汕頭市澄海區(qū)、中山市大涌鎮(zhèn)、麗水市景寧畬族自治縣
甘孜九龍縣、衢州市衢江區(qū)、臨汾市古縣、九江市瑞昌市、株洲市茶陵縣、安康市漢濱區(qū)、銅仁市沿河土家族自治縣、濟(jì)寧市金鄉(xiāng)縣、寧夏銀川市永寧縣、銅陵市銅官區(qū)
北京市西城區(qū)、安慶市大觀區(qū)、呂梁市臨縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、上海市靜安區(qū)、涼山昭覺縣、曲靖市富源縣、宜春市奉新縣
貴陽市息烽縣、鄭州市金水區(qū)、文昌市東郊鎮(zhèn)、遼源市東遼縣、大連市莊河市、泉州市南安市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、宣城市績溪縣、韶關(guān)市翁源縣、貴陽市開陽縣
保山市隆陽區(qū)、陵水黎族自治縣文羅鎮(zhèn)、宜春市樟樹市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、蘭州市榆中縣、長沙市望城區(qū)
遵義市綏陽縣、重慶市巴南區(qū)、陵水黎族自治縣新村鎮(zhèn)、黔南福泉市、臨沂市莒南縣、廣西百色市西林縣、七臺河市勃利縣、大理漾濞彝族自治縣
溫州市龍港市、淄博市博山區(qū)、廣西桂林市平樂縣、朝陽市龍城區(qū)、黃山市屯溪區(qū)、涼山冕寧縣、上饒市鄱陽縣、酒泉市玉門市
廣西桂林市平樂縣、宜春市萬載縣、鄭州市中原區(qū)、亳州市渦陽縣、直轄縣天門市、遵義市正安縣、徐州市泉山區(qū)、陽泉市城區(qū)
吉林市蛟河市、西寧市湟源縣、黔南龍里縣、泉州市德化縣、鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、懷化市辰溪縣、廣西百色市右江區(qū)、萬寧市后安鎮(zhèn)、攀枝花市鹽邊縣、銅川市王益區(qū)
嘉興市秀洲區(qū)、天津市東麗區(qū)、運城市平陸縣、雙鴨山市寶山區(qū)、濟(jì)寧市泗水縣、宜春市奉新縣、上饒市弋陽縣、安慶市迎江區(qū)、宜春市高安市、大同市陽高縣
濰坊市高密市、曲靖市會澤縣、漳州市龍文區(qū)、咸寧市嘉魚縣、晉城市城區(qū)、廣西柳州市柳南區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、甘孜德格縣、吉安市青原區(qū)
清遠(yuǎn)市連州市、襄陽市襄州區(qū)、贛州市寧都縣、臺州市溫嶺市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、汕頭市金平區(qū)、濟(jì)寧市泗水縣、揭陽市普寧市、馬鞍山市花山區(qū)、岳陽市臨湘市
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點文件和首批項目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正積極推動首批項目落地。
“《通知》是落實和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M(jìn)國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標(biāo)識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進(jìn)的重要事項。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當(dāng)前不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價值與空間?！睏钕楸硎?。
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點在北京試點基礎(chǔ)上的改進(jìn)是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進(jìn)行套利的空間，”唐潮認(rèn)為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進(jìn)來解決?！?/p>
就共性而言，唐潮分析，兩地試點方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報道，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作，標(biāo)志著我國信托財產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財產(chǎn)最終得以實現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財產(chǎn)登記試點政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財產(chǎn)的登記試點創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點工作的有序推進(jìn)，全國統(tǒng)一的信托財產(chǎn)登記制度體系及配套實施細(xì)則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅實的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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