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九江市都昌縣、大理劍川縣、銅陵市銅官區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、煙臺(tái)市萊山區(qū)、黔東南劍河縣、甘孜巴塘縣、常州市新北區(qū)、齊齊哈爾市甘南縣、東莞市中堂鎮(zhèn)
運(yùn)城市永濟(jì)市、常州市金壇區(qū)、銅仁市德江縣、贛州市贛縣區(qū)、焦作市修武縣、吉安市安?？h
海東市平安區(qū)、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、廣西柳州市鹿寨縣、聊城市臨清市、駐馬店市正陽(yáng)縣、廣州市從化區(qū)、衡陽(yáng)市珠暉區(qū)、紅河彌勒市、昭通市大關(guān)縣
海北門源回族自治縣、宜春市萬載縣、錦州市黑山縣、攀枝花市鹽邊縣、莆田市涵江區(qū)、威海市環(huán)翠區(qū)
昭通市綏江縣、南昌市進(jìn)賢縣、忻州市靜樂縣、青島市即墨區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣、廣西貴港市桂平市、株洲市茶陵縣
臨夏和政縣、嘉興市嘉善縣、黃南尖扎縣、上饒市婺源縣、寧夏固原市原州區(qū)
韶關(guān)市始興縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、長(zhǎng)治市平順縣、中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、永州市江永縣、黔東南錦屏縣、甘南迭部縣、吉安市青原區(qū)、延安市寶塔區(qū)、運(yùn)城市新絳縣
鹽城市亭湖區(qū)、潮州市湘橋區(qū)、隴南市武都區(qū)、廣西貴港市港北區(qū)、雅安市漢源縣、臨汾市霍州市、齊齊哈爾市富?？h、梅州市興寧市
七臺(tái)河市茄子河區(qū)、臨沂市蒙陰縣、雅安市雨城區(qū)、株洲市淥口區(qū)、邵陽(yáng)市雙清區(qū)、隴南市康縣
長(zhǎng)沙市瀏陽(yáng)市、綏化市望奎縣、大連市旅順口區(qū)、白山市渾江區(qū)、中山市石岐街道
龍巖市漳平市、昆明市安寧市、濟(jì)南市歷下區(qū)、廣西柳州市柳江區(qū)、溫州市洞頭區(qū)、鷹潭市貴溪市、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、婁底市新化縣、濱州市鄒平市、青島市李滄區(qū)
鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、金昌市永昌縣、臨汾市洪洞縣、大慶市肇州縣、迪慶香格里拉市、無錫市錫山區(qū)、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、阿壩藏族羌族自治州小金縣、忻州市靜樂縣
重慶市萬州區(qū)、萬寧市龍滾鎮(zhèn)、周口市鄲城縣、天水市甘谷縣、營(yíng)口市老邊區(qū)、本溪市本溪滿族自治縣、海南同德縣、梅州市梅江區(qū)、重慶市秀山縣
西安市藍(lán)田縣、重慶市石柱土家族自治縣、淮安市清江浦區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市烏達(dá)區(qū)、黔東南臺(tái)江縣、西安市周至縣、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)、遼源市東遼縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、郴州市資興市、天津市寧河區(qū)、寧夏固原市原州區(qū)、十堰市茅箭區(qū)、湛江市吳川市
玉溪市峨山彝族自治縣、沈陽(yáng)市渾南區(qū)、上海市崇明區(qū)、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)、商洛市商南縣
吉安市永豐縣、衡陽(yáng)市衡山縣、淮南市潘集區(qū)、淮南市鳳臺(tái)縣、昭通市鎮(zhèn)雄縣、濮陽(yáng)市范縣
營(yíng)口市蓋州市、紹興市嵊州市、萬寧市大茂鎮(zhèn)、綏化市明水縣、棗莊市山亭區(qū)、潮州市湘橋區(qū)、瓊海市陽(yáng)江鎮(zhèn)、樂山市峨邊彝族自治縣
黔東南臺(tái)江縣、合肥市蜀山區(qū)、丹東市振興區(qū)、廣西梧州市藤縣、海南貴德縣、天津市和平區(qū)、葫蘆島市南票區(qū)、瓊海市大路鎮(zhèn)、運(yùn)城市聞喜縣
長(zhǎng)治市潞城區(qū)、重慶市長(zhǎng)壽區(qū)、鄭州市鞏義市、雙鴨山市集賢縣、海北海晏縣、成都市新津區(qū)、杭州市江干區(qū)、貴陽(yáng)市云巖區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、聊城市莘縣
黃岡市黃州區(qū)、海南同德縣、郴州市蘇仙區(qū)、雅安市滎經(jīng)縣、樂山市五通橋區(qū)、廣西貴港市平南縣、金華市磐安縣
儋州市木棠鎮(zhèn)、宜春市靖安縣、連云港市灌云縣、杭州市富陽(yáng)區(qū)、德州市臨邑縣、平頂山市舞鋼市、廣州市白云區(qū)
太原市古交市、大連市金州區(qū)、寶雞市隴縣、重慶市忠縣、開封市杞縣
廣西梧州市藤縣、廣西百色市右江區(qū)、廣西南寧市興寧區(qū)、金華市武義縣、駐馬店市上蔡縣、南平市松溪縣、寶雞市金臺(tái)區(qū)、延安市富縣、常州市天寧區(qū)
安慶市大觀區(qū)、宿遷市沭陽(yáng)縣、廣州市南沙區(qū)、濰坊市濰城區(qū)、定西市安定區(qū)、朝陽(yáng)市龍城區(qū)
果洛達(dá)日縣、白銀市靖遠(yuǎn)縣、平?jīng)鍪徐`臺(tái)縣、呂梁市石樓縣、汕頭市澄海區(qū)、榆林市清澗縣、深圳市光明區(qū)、安慶市桐城市
樂東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市伊川縣、鷹潭市貴溪市、福州市閩清縣、儋州市雅星鎮(zhèn)、西安市雁塔區(qū)、陽(yáng)泉市平定縣、鄭州市鞏義市、湘潭市湘潭縣、陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)
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黃山市屯溪區(qū)、南陽(yáng)市臥龍區(qū)、嘉峪關(guān)市峪泉鎮(zhèn)、汕尾市陸豐市、重慶市大渡口區(qū)、臨沂市蘭陵縣、揚(yáng)州市寶應(yīng)縣、廣州市白云區(qū)
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福州市永泰縣、宜昌市興山縣、安康市嵐皋縣、嘉興市南湖區(qū)、遂寧市蓬溪縣、許昌市禹州市、忻州市五臺(tái)縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市根河市、蕪湖市鳩江區(qū)
武漢市江夏區(qū)、涼山布拖縣、昆明市石林彝族自治縣、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、九江市濂溪區(qū)
菏澤市成武縣、合肥市瑤海區(qū)、海東市民和回族土族自治縣、贛州市會(huì)昌縣、揭陽(yáng)市揭東區(qū)
恩施州巴東縣、北京市通州區(qū)、南陽(yáng)市淅川縣、昭通市威信縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、遼陽(yáng)市遼陽(yáng)縣
鹽城市東臺(tái)市、寶雞市麟游縣、棗莊市滕州市、臨汾市洪洞縣、天津市寶坻區(qū)、湖州市安吉縣、長(zhǎng)治市平順縣、臨汾市大寧縣、儋州市王五鎮(zhèn)、呂梁市嵐縣
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常德市澧縣、沈陽(yáng)市沈北新區(qū)、南昌市青云譜區(qū)、成都市成華區(qū)、三明市明溪縣、懷化市鶴城區(qū)、齊齊哈爾市碾子山區(qū)、東莞市黃江鎮(zhèn)
東莞市莞城街道、贛州市龍南市、阿壩藏族羌族自治州松潘縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、孝感市漢川市、長(zhǎng)治市長(zhǎng)子縣、昆明市五華區(qū)、黃山市屯溪區(qū)
福州市閩侯縣、廣西賀州市富川瑤族自治縣、畢節(jié)市大方縣、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、廣西百色市樂業(yè)縣、呂梁市方山縣、昭通市鎮(zhèn)雄縣、保山市施甸縣
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西寧市大通回族土族自治縣、漯河市源匯區(qū)、三明市永安市、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)縣、贛州市尋烏縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達(dá)拉特旗、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、天津市寧河區(qū)、海北門源回族自治縣、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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