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阜陽(yáng)市潁上縣、昭通市威信縣、佳木斯市湯原縣、雙鴨山市集賢縣、德宏傣族景頗族自治州盈江縣、汕頭市潮陽(yáng)區(qū)
安康市鎮(zhèn)坪縣、惠州市惠東縣、衢州市開(kāi)化縣、綿陽(yáng)市涪城區(qū)、天水市張家川回族自治縣、安康市寧陜縣、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、泉州市石獅市、果洛瑪多縣、宜賓市南溪區(qū)
涼山冕寧縣、攀枝花市鹽邊縣、南昌市青云譜區(qū)、周口市西華縣、佳木斯市郊區(qū)、樂(lè)山市五通橋區(qū)
九江市湖口縣、溫州市瑞安市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市杭錦后旗、襄陽(yáng)市老河口市、泉州市泉港區(qū)、滁州市瑯琊區(qū)、株洲市荷塘區(qū)、中山市西區(qū)街道、渭南市白水縣、武威市民勤縣
大理云龍縣、陽(yáng)泉市平定縣、重慶市石柱土家族自治縣、九江市德安縣、伊春市湯旺縣、大興安嶺地區(qū)塔河縣、延安市子長(zhǎng)市、中山市小欖鎮(zhèn)
廣西百色市隆林各族自治縣、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、萬(wàn)寧市和樂(lè)鎮(zhèn)、漳州市云霄縣、宜賓市屏山縣、江門(mén)市臺(tái)山市
連云港市灌南縣、茂名市化州市、太原市小店區(qū)、開(kāi)封市蘭考縣、遂寧市船山區(qū)、湘西州保靖縣、濰坊市安丘市
牡丹江市寧安市、煙臺(tái)市萊陽(yáng)市、定西市岷縣、永州市江永縣、朔州市平魯區(qū)、咸陽(yáng)市禮泉縣、錦州市凌河區(qū)
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、曲靖市陸良縣、周口市西華縣、常德市鼎城區(qū)、廣西防城港市港口區(qū)、通化市二道江區(qū)
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市牙克石市、文山富寧縣、鷹潭市余江區(qū)、貴陽(yáng)市開(kāi)陽(yáng)縣、恩施州建始縣
蘭州市皋蘭縣、長(zhǎng)治市沁縣、寧夏銀川市金鳳區(qū)、鎮(zhèn)江市京口區(qū)、佛山市南海區(qū)
上海市閔行區(qū)、甘孜丹巴縣、濱州市惠民縣、平頂山市舞鋼市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟錫林浩特市、泉州市德化縣
伊春市烏翠區(qū)、宣城市廣德市、西安市臨潼區(qū)、黃山市祁門(mén)縣、重慶市石柱土家族自治縣、漯河市舞陽(yáng)縣
惠州市惠城區(qū)、青島市市北區(qū)、德宏傣族景頗族自治州盈江縣、遂寧市蓬溪縣、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、岳陽(yáng)市平江縣、寧波市鄞州區(qū)
洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣、深圳市羅湖區(qū)、西安市藍(lán)田縣、文昌市龍樓鎮(zhèn)、青島市即墨區(qū)、宣城市旌德縣、徐州市泉山區(qū)
池州市青陽(yáng)縣、張掖市高臺(tái)縣、文昌市東閣鎮(zhèn)、長(zhǎng)治市壺關(guān)縣、長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、荊門(mén)市掇刀區(qū)、吉安市峽江縣、陽(yáng)泉市礦區(qū)、陽(yáng)泉市郊區(qū)
南平市建甌市、贛州市大余縣、南陽(yáng)市新野縣、濟(jì)寧市微山縣、杭州市江干區(qū)、衢州市常山縣、定西市渭源縣、天水市麥積區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗
溫州市瑞安市、撫州市金溪縣、南通市通州區(qū)、濮陽(yáng)市清豐縣、吉安市安?？h、無(wú)錫市梁溪區(qū)、盤(pán)錦市盤(pán)山縣、海南貴德縣
常德市臨澧縣、漯河市源匯區(qū)、廣西桂林市興安縣、汕頭市金平區(qū)、臨滄市臨翔區(qū)、安慶市大觀區(qū)
蘭州市榆中縣、金華市武義縣、深圳市光明區(qū)、鎮(zhèn)江市丹陽(yáng)市、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、宜賓市高縣、上饒市萬(wàn)年縣、濟(jì)南市商河縣、麗水市云和縣
南充市南部縣、連云港市連云區(qū)、中山市板芙鎮(zhèn)、廣西百色市凌云縣、阜新市彰武縣、錦州市北鎮(zhèn)市、大理鶴慶縣、三沙市西沙區(qū)、蘭州市皋蘭縣
常德市臨澧縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、上饒市德興市、湘潭市雨湖區(qū)、普洱市西盟佤族自治縣、廣西玉林市容縣、重慶市綦江區(qū)
永州市寧遠(yuǎn)縣、甘南迭部縣、邵陽(yáng)市洞口縣、溫州市永嘉縣、涼山會(huì)理市、臨沂市蘭山區(qū)、廣西賀州市鐘山縣、文昌市馮坡鎮(zhèn)、滁州市明光市
上海市金山區(qū)、重慶市巴南區(qū)、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、威海市乳山市、本溪市本溪滿族自治縣、遼陽(yáng)市弓長(zhǎng)嶺區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、昭通市威信縣
?？谑忻捞m區(qū)、玉溪市易門(mén)縣、許昌市禹州市、甘孜白玉縣、儋州市中和鎮(zhèn)、三沙市南沙區(qū)
太原市陽(yáng)曲縣、湘西州鳳凰縣、北京市延慶區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟阿巴嘎旗、清遠(yuǎn)市佛岡縣、宣城市績(jī)溪縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿洲里市、廣西玉林市陸川縣
儋州市雅星鎮(zhèn)、平頂山市舞鋼市、鶴壁市鶴山區(qū)、銅仁市德江縣、白山市江源區(qū)、渭南市臨渭區(qū)、咸陽(yáng)市秦都區(qū)、咸寧市咸安區(qū)、太原市清徐縣
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蘇州市常熟市、佛山市高明區(qū)、鎮(zhèn)江市句容市、大連市西崗區(qū)、東莞市茶山鎮(zhèn)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、楚雄姚安縣、樂(lè)東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、宿州市泗縣、臨沂市沂水縣
安慶市宿松縣、贛州市章貢區(qū)、臨沂市沂水縣、溫州市永嘉縣、晉中市左權(quán)縣、衡陽(yáng)市常寧市、澄邁縣仁興鎮(zhèn)
大連市沙河口區(qū)、天津市武清區(qū)、隴南市康縣、遼陽(yáng)市白塔區(qū)、儋州市木棠鎮(zhèn)、安慶市潛山市、長(zhǎng)治市上黨區(qū)、衡陽(yáng)市衡山縣、衡陽(yáng)市耒陽(yáng)市、周口市扶溝縣
上海市靜安區(qū)、鶴崗市蘿北縣、長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、武威市涼州區(qū)、海西蒙古族格爾木市、溫州市平陽(yáng)縣、北京市通州區(qū)
內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、德州市平原縣、信陽(yáng)市平橋區(qū)、海東市互助土族自治縣、樂(lè)東黎族自治縣千家鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市輝縣市
海西蒙古族德令哈市、商丘市睢縣、金華市東陽(yáng)市、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、昌江黎族自治縣海尾鎮(zhèn)、麗江市古城區(qū)、濰坊市諸城市、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)
朝陽(yáng)市建平縣、宜春市上高縣、廣安市廣安區(qū)、白城市洮南市、晉中市榆次區(qū)
重慶市黔江區(qū)、銅陵市樅陽(yáng)縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、甘孜德格縣、宜昌市五峰土家族自治縣、德州市臨邑縣、廣西梧州市龍圩區(qū)
張掖市甘州區(qū)、咸陽(yáng)市興平市、重慶市武隆區(qū)、泰州市興化市、臨汾市隰縣、日照市五蓮縣、撫州市樂(lè)安縣、青島市市北區(qū)
丹東市寬甸滿族自治縣、忻州市岢嵐縣、安慶市懷寧縣、大同市平城區(qū)、果洛瑪沁縣、葫蘆島市興城市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍(lán)旗、棗莊市臺(tái)兒莊區(qū)、三明市明溪縣
東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)、大連市西崗區(qū)、北京市懷柔區(qū)、駐馬店市新蔡縣、泉州市鯉城區(qū)、隴南市徽縣、黔東南麻江縣、信陽(yáng)市商城縣
沈陽(yáng)市法庫(kù)縣、淮北市濉溪縣、昆明市宜良縣、蕪湖市鏡湖區(qū)、上饒市婺源縣、徐州市泉山區(qū)、鹽城市大豐區(qū)、舟山市嵊泗縣
陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、盤(pán)錦市興隆臺(tái)區(qū)、遼陽(yáng)市太子河區(qū)、榆林市綏德縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)
盤(pán)錦市雙臺(tái)子區(qū)、安陽(yáng)市龍安區(qū)、襄陽(yáng)市谷城縣、濱州市鄒平市、成都市金堂縣、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、廣西柳州市城中區(qū)、忻州市忻府區(qū)、酒泉市敦煌市、黔西南普安縣
開(kāi)封市通許縣、文昌市抱羅鎮(zhèn)、甘孜九龍縣、益陽(yáng)市赫山區(qū)、陽(yáng)江市陽(yáng)春市、廣州市海珠區(qū)、伊春市金林區(qū)、廣西欽州市浦北縣
內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)、本溪市平山區(qū)、南平市光澤縣、贛州市石城縣、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、周口市鄲城縣、廣西崇左市江州區(qū)、安慶市大觀區(qū)、保山市龍陵縣、遼陽(yáng)市弓長(zhǎng)嶺區(qū)
淮安市洪澤區(qū)、沈陽(yáng)市鐵西區(qū)、日照市東港區(qū)、三明市明溪縣、韶關(guān)市湞江區(qū)
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周口市項(xiàng)城市、天津市寧河區(qū)、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、重慶市涪陵區(qū)、酒泉市玉門(mén)市、洛陽(yáng)市澗西區(qū)、昆明市呈貢區(qū)、西安市藍(lán)田縣、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、淄博市高青縣
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伊春市豐林縣、黔東南岑鞏縣、寧夏銀川市永寧縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、呂梁市方山縣
通化市輝南縣、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、臨高縣皇桐鎮(zhèn)、屯昌縣烏坡鎮(zhèn)、重慶市巫溪縣、齊齊哈爾市甘南縣
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長(zhǎng)4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績(jī)。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長(zhǎng)4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國(guó)際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)定，派息好于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對(duì)北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來(lái)源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對(duì)重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場(chǎng)壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，中國(guó)香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場(chǎng)。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來(lái)源：交銀國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長(zhǎng)。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的來(lái)之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長(zhǎng)1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對(duì)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開(kāi)支約5.76億元，其中涉及資本開(kāi)支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)飆升 當(dāng)香港市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長(zhǎng)極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長(zhǎng)主要源于 其 對(duì) 上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)100%權(quán)益收購(gòu) ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，成為了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)更名為上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
不過(guò)，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長(zhǎng)了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長(zhǎng)。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期和北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過(guò)優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對(duì)市場(chǎng) 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級(jí) ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺(tái) 專門(mén)為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過(guò)“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開(kāi)辟新收入來(lái)源。
“通過(guò)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購(gòu)，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場(chǎng)”，領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對(duì)利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國(guó)際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對(duì)沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來(lái)反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來(lái)利息開(kāi)支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績(jī)?nèi)钥纱笾卤３州p微增長(zhǎng)，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長(zhǎng)期股價(jià)催化劑 。
接下來(lái)， 領(lǐng)展即將迎來(lái)上市20周年里程碑。回顧這段歷程，王國(guó)龍 在業(yè)績(jī)會(huì)上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過(guò)成功的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績(jī)，我們有信心即使日后面對(duì)任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績(jī)”。
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