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中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、忻州市靜樂縣、寧夏固原市彭陽縣、宿州市蕭縣、臨沂市莒南縣
鹽城市射陽縣、福州市鼓樓區(qū)、綏化市北林區(qū)、贛州市定南縣、玉樹稱多縣、洛陽市洛寧縣、襄陽市樊城區(qū)、南平市浦城縣、渭南市華州區(qū)、上饒市玉山縣
寧夏石嘴山市大武口區(qū)、廣西桂林市灌陽縣、遼陽市文圣區(qū)、濮陽市華龍區(qū)、汕頭市潮陽區(qū)、中山市神灣鎮(zhèn)
黔南獨山縣、天津市南開區(qū)、大理云龍縣、定安縣新竹鎮(zhèn)、廣西桂林市靈川縣、麗水市縉云縣、湘西州古丈縣、重慶市南川區(qū)、晉中市靈石縣
酒泉市瓜州縣、福州市平潭縣、阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、丹東市振興區(qū)、大連市普蘭店區(qū)、文昌市文城鎮(zhèn)、鶴崗市綏濱縣
安慶市宜秀區(qū)、天津市武清區(qū)、寧夏銀川市金鳳區(qū)、遼源市龍山區(qū)、渭南市華州區(qū)、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、德陽市羅江區(qū)、畢節(jié)市大方縣、西寧市城北區(qū)
甘孜新龍縣、雅安市天全縣、廣西崇左市大新縣、雙鴨山市饒河縣、上海市寶山區(qū)
重慶市云陽縣、白山市靖宇縣、滁州市明光市、杭州市建德市、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、文昌市翁田鎮(zhèn)、朝陽市朝陽縣、三門峽市盧氏縣、廣西桂林市秀峰區(qū)
岳陽市岳陽縣、廣西崇左市憑祥市、馬鞍山市雨山區(qū)、臺州市路橋區(qū)、大連市中山區(qū)、天水市秦州區(qū)、眉山市洪雅縣、南京市鼓樓區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗
肇慶市高要區(qū)、萬寧市山根鎮(zhèn)、楚雄楚雄市、濰坊市青州市、延安市寶塔區(qū)、廣西來賓市忻城縣、成都市武侯區(qū)
黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、甘孜白玉縣、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、東莞市寮步鎮(zhèn)、寧夏石嘴山市大武口區(qū)、無錫市宜興市、甘南碌曲縣
東莞市茶山鎮(zhèn)、衡陽市衡陽縣、文昌市馮坡鎮(zhèn)、韶關(guān)市曲江區(qū)、成都市成華區(qū)
安陽市湯陰縣、東莞市樟木頭鎮(zhèn)、咸寧市崇陽縣、婁底市婁星區(qū)、漳州市華安縣、常德市石門縣、張家界市慈利縣、成都市簡陽市、韶關(guān)市南雄市
眉山市丹棱縣、甘孜甘孜縣、開封市鼓樓區(qū)、佳木斯市郊區(qū)、三明市三元區(qū)
太原市婁煩縣、益陽市赫山區(qū)、白山市長白朝鮮族自治縣、鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、寧夏固原市彭陽縣、上饒市橫峰縣、丹東市振安區(qū)
吉林市永吉縣、安慶市懷寧縣、郴州市嘉禾縣、成都市郫都區(qū)、營口市老邊區(qū)、邵陽市邵陽縣
遂寧市蓬溪縣、涼山西昌市、大慶市讓胡路區(qū)、鹽城市鹽都區(qū)、宣城市寧國市、平頂山市新華區(qū)、北京市大興區(qū)、齊齊哈爾市克山縣、寧波市余姚市、呂梁市臨縣
周口市商水縣、寧波市北侖區(qū)、澄邁縣仁興鎮(zhèn)、白沙黎族自治縣七坊鎮(zhèn)、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、澄邁縣加樂鎮(zhèn)、廣州市荔灣區(qū)
佛山市高明區(qū)、阜陽市潁東區(qū)、漯河市臨潁縣、贛州市信豐縣、廣西崇左市天等縣、臨汾市侯馬市、中山市港口鎮(zhèn)、宜賓市江安縣、錦州市凌河區(qū)、湘西州永順縣
巴中市南江縣、金華市磐安縣、上海市金山區(qū)、十堰市鄖西縣、巴中市恩陽區(qū)
南充市營山縣、常德市桃源縣、東莞市企石鎮(zhèn)、廣西南寧市隆安縣、贛州市南康區(qū)、寧波市奉化區(qū)、五指山市毛道、北京市房山區(qū)、株洲市淥口區(qū)、白沙黎族自治縣七坊鎮(zhèn)
永州市新田縣、龍巖市新羅區(qū)、廣西北海市鐵山港區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)、鞍山市千山區(qū)、伊春市伊美區(qū)、隴南市康縣
江門市新會區(qū)、東方市八所鎮(zhèn)、九江市柴桑區(qū)、無錫市濱湖區(qū)、長沙市長沙縣、丹東市元寶區(qū)、東方市天安鄉(xiāng)、榆林市榆陽區(qū)、東方市三家鎮(zhèn)
延安市甘泉縣、澄邁縣老城鎮(zhèn)、雅安市滎經(jīng)縣、平頂山市湛河區(qū)、阿壩藏族羌族自治州汶川縣
紹興市上虞區(qū)、沈陽市于洪區(qū)、九江市都昌縣、岳陽市湘陰縣、黔南長順縣、六盤水市六枝特區(qū)
酒泉市金塔縣、洛陽市西工區(qū)、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、滁州市定遠(yuǎn)縣、運城市夏縣、南通市如東縣、朔州市朔城區(qū)、廣西柳州市鹿寨縣、廣西防城港市上思縣、遼陽市白塔區(qū)
重慶市潼南區(qū)、安陽市北關(guān)區(qū)、阜新市細(xì)河區(qū)、吉林市永吉縣、自貢市沿灘區(qū)、孝感市漢川市、伊春市湯旺縣、大理鶴慶縣
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甘孜石渠縣、贛州市章貢區(qū)、瓊海市潭門鎮(zhèn)、成都市彭州市、周口市扶溝縣、綿陽市梓潼縣
平頂山市魯山縣、樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、延邊龍井市、商丘市虞城縣、雅安市天全縣、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、湖州市吳興區(qū)、慶陽市環(huán)縣、漯河市舞陽縣、咸陽市淳化縣
廣西桂林市灌陽縣、昆明市呈貢區(qū)、廣州市花都區(qū)、雅安市石棉縣、重慶市奉節(jié)縣、三明市建寧縣、宜賓市興文縣、蘇州市吳江區(qū)
南京市棲霞區(qū)、合肥市廬陽區(qū)、南昌市灣里區(qū)、湛江市坡頭區(qū)、贛州市定南縣、龍巖市連城縣、菏澤市成武縣、黃岡市英山縣
福州市臺江區(qū)、定安縣富文鎮(zhèn)、沈陽市鐵西區(qū)、宜賓市興文縣、寶雞市扶風(fēng)縣、懷化市靖州苗族侗族自治縣、廣西賀州市富川瑤族自治縣、寧德市屏南縣、儋州市蘭洋鎮(zhèn)
岳陽市平江縣、樂山市市中區(qū)、濟(jì)南市歷城區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼后旗、湘潭市湘潭縣、滁州市全椒縣、江門市開平市、廣西來賓市合山市、寶雞市眉縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市康巴什區(qū)、龍巖市漳平市、淮南市大通區(qū)、重慶市城口縣、甘孜巴塘縣、漢中市鎮(zhèn)巴縣、安慶市太湖縣、七臺河市新興區(qū)、荊門市沙洋縣
臨汾市安澤縣、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、邵陽市綏寧縣、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、六安市霍邱縣
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遼陽市燈塔市、徐州市賈汪區(qū)、雙鴨山市尖山區(qū)、廣州市白云區(qū)、汕頭市潮南區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預(yù)期，同時 公司 以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性 。
重點財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財報 “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來看，中國香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際 市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績飆升 當(dāng)香港市場面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極 。
報告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于 其 對 上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購 ， 該項目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達(dá)到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。 該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目， 廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對市場 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級 ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點配置“機(jī)會型”及“增值型”高風(fēng)險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑 。
接下來， 領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍 在業(yè)績會上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值 ；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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