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一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫,成本驅(qū)動(dòng)型需求占主導(dǎo)|界面新聞 · 地產(chǎn)

近日,多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2025年第一季度報(bào)告顯示,2025年一季度上海辦公樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)需求回溫態(tài)勢(shì),成本驅(qū)動(dòng)型需求占據(jù)主導(dǎo)地位。

世邦魏理仕發(fā)布的《2025年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出,一季度上海辦公樓市場(chǎng)共錄得兩個(gè)新項(xiàng)目交付,共計(jì)體量13.9萬平方米。盡管受到假期因素影響,但數(shù)據(jù)仍顯示出回暖趨勢(shì),全市凈吸納量環(huán)比和同環(huán)比均有提升,達(dá)到了7.9萬平方米,整體空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到22.3%。

從行業(yè)需求來看,金融業(yè)依然處于主導(dǎo)地位,占比23%,主要受到投資管理和銀行等領(lǐng)域需求的推動(dòng)。TMT行業(yè)穩(wěn)居第二,占比22%,得益于電商、通信等企業(yè)的擴(kuò)張以及部分軟件系統(tǒng)開發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司的租賃需求。第三位是消費(fèi)品制造業(yè),需求回升顯著,占比16%,尤其是零售快消品和3C電子產(chǎn)品等相關(guān)企業(yè)活躍度較高。第四位是專業(yè)服務(wù)業(yè),占比9%。值得一提的是,隨著消費(fèi)升級(jí)和服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,消費(fèi)服務(wù)業(yè)受到教育培訓(xùn)和健康護(hù)理領(lǐng)域的推動(dòng),首次進(jìn)入需求占比前六名。

一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫,成本驅(qū)動(dòng)型需求占主導(dǎo)|界面新聞 · 地產(chǎn)

仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也表明,成本驅(qū)動(dòng)型升級(jí)成為當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)的主力之一。隨著租金的變化,租戶在選擇更便宜的辦公樓,成本驅(qū)動(dòng)型需求仍為上海辦公樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿Α?025年一季度,上海中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.2%,非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.6%。因?yàn)榧滓壹?jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小,更多的乙級(jí)辦公樓和郊區(qū)的租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

2025年一季度,上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)10.46萬平方米,較去年同期上漲21.97%。然而,市場(chǎng)供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn),整體仍處于供大于求的狀態(tài)。

戴德梁行的解讀認(rèn)為,在租戶需求方面,提升公司運(yùn)營效率及塑造良好整體形象成為關(guān)鍵考量因素。在此背景下,普陀、虹口等新興區(qū)板塊憑借優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市,兼顧高性價(jià)比優(yōu)勢(shì),吸引了眾多租戶入駐,整體交易量上表現(xiàn)。其中,如普陀真如板塊的“中海中心”、虹口“中垠廣場(chǎng)”、“友邦金融中心”等表現(xiàn)尤為亮眼。

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行業(yè)成交方面,各行業(yè)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。盡管零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅,但市場(chǎng)份額出現(xiàn)下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿(mào)易業(yè)品類冷熱不均,食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長,而服裝鞋帽針織品類呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下,從舊樓宇搬遷至新項(xiàng)目的意愿愈發(fā)強(qiáng)烈。

展望未來,大量新增項(xiàng)目如潮水般涌入市場(chǎng),預(yù)計(jì)今年未來三個(gè)季度甲級(jí)寫字樓供應(yīng)體量達(dá)143萬平方米,其中長寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應(yīng)體量均超過20萬平方米。在激烈的競(jìng)爭環(huán)境下,租金持續(xù)承壓,市場(chǎng)分化日益明顯。

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