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平頂山市汝州市、廣州市越秀區(qū)、定安縣定城鎮(zhèn)、遵義市鳳岡縣、咸寧市嘉魚縣、惠州市惠東縣、晉中市和順縣、曲靖市師宗縣、玉樹曲麻萊縣、涼山雷波縣
淮北市相山區(qū)、北京市順義區(qū)、南昌市進賢縣、綏化市慶安縣、忻州市繁峙縣
大連市旅順口區(qū)、樂東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、漢中市漢臺區(qū)、忻州市五寨縣、南昌市東湖區(qū)、牡丹江市東安區(qū)、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、聊城市莘縣、延安市安塞區(qū)、淮南市田家庵區(qū)
孝感市孝南區(qū)、儋州市峨蔓鎮(zhèn)、咸陽市乾縣、儋州市大成鎮(zhèn)、呂梁市石樓縣、廈門市集美區(qū)、臺州市椒江區(qū)、甘孜鄉(xiāng)城縣、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)
池州市青陽縣、鎮(zhèn)江市揚中市、西安市新城區(qū)、運城市新絳縣、延安市洛川縣、焦作市山陽區(qū)、南昌市青山湖區(qū)、九江市修水縣、宜昌市猇亭區(qū)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市
文昌市龍樓鎮(zhèn)、濟寧市汶上縣、運城市新絳縣、臨汾市隰縣、哈爾濱市平房區(qū)、東莞市厚街鎮(zhèn)、廣西河池市大化瑤族自治縣、榆林市清澗縣、廣安市岳池縣、吉林市永吉縣
黔東南黎平縣、通化市梅河口市、懷化市洪江市、榆林市定邊縣、甘南臨潭縣、臨汾市堯都區(qū)、徐州市豐縣、德州市慶云縣、連云港市東?？h、郴州市桂陽縣
攀枝花市西區(qū)、西雙版納景洪市、廣州市天河區(qū)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、中山市阜沙鎮(zhèn)
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郴州市汝城縣、西安市雁塔區(qū)、寧夏吳忠市青銅峽市、阜新市海州區(qū)、佛山市禪城區(qū)、忻州市靜樂縣、安慶市太湖縣、周口市川匯區(qū)、海南同德縣
?？谑行阌^(qū)、寧波市余姚市、曲靖市陸良縣、汕頭市潮陽區(qū)、贛州市章貢區(qū)、昭通市昭陽區(qū)、無錫市濱湖區(qū)
東方市八所鎮(zhèn)、七臺河市茄子河區(qū)、牡丹江市愛民區(qū)、漢中市城固縣、湛江市麻章區(qū)、鶴壁市淇縣、臨汾市汾西縣、通化市梅河口市、本溪市桓仁滿族自治縣
亳州市蒙城縣、儋州市中和鎮(zhèn)、撫州市崇仁縣、淮南市田家庵區(qū)、衢州市開化縣、眉山市丹棱縣、鶴崗市東山區(qū)、東莞市石碣鎮(zhèn)
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天水市麥積區(qū)、湛江市雷州市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、漳州市東山縣、白銀市白銀區(qū)、新余市分宜縣、紅河彌勒市、晉城市陽城縣
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點文件和首批項目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正積極推動首批項目落地。
“《通知》是落實和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強監(jiān)管防范風險推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學法學院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進的重要事項。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當前不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價值與空間。”楊祥表示。
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點在北京試點基礎(chǔ)上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進行套利的空間，”唐潮認為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進來解決。”
就共性而言，唐潮分析，兩地試點方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報道，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作，標志著我國信托財產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財產(chǎn)最終得以實現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財產(chǎn)登記試點政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財產(chǎn)的登記試點創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點工作的有序推進，全國統(tǒng)一的信托財產(chǎn)登記制度體系及配套實施細則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅實的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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