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資陽市雁江區(qū)、雙鴨山市尖山區(qū)、慶陽市合水縣、郴州市桂陽縣、吉安市井岡山市、麗水市云和縣、臨夏康樂縣、天津市寶坻區(qū)
榆林市綏德縣、濱州市惠民縣、楚雄牟定縣、金華市蘭溪市、定安縣龍門鎮(zhèn)、麗江市古城區(qū)、臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、肇慶市鼎湖區(qū)、徐州市云龍區(qū)
韶關(guān)市新豐縣、紅河瀘西縣、周口市淮陽區(qū)、廣西南寧市興寧區(qū)、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、海西蒙古族都蘭縣、永州市零陵區(qū)
三門峽市盧氏縣、伊春市烏翠區(qū)、上饒市橫峰縣、太原市晉源區(qū)、黃石市西塞山區(qū)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、安陽市內(nèi)黃縣、商洛市商州區(qū)
貴陽市云巖區(qū)、臨夏臨夏市、商丘市夏邑縣、宿州市埇橋區(qū)、揚(yáng)州市寶應(yīng)縣
蕪湖市無為市、清遠(yuǎn)市英德市、淮北市烈山區(qū)、廣西玉林市興業(yè)縣、廣西桂林市全州縣、甘南臨潭縣、荊州市石首市、咸陽市長武縣
紹興市柯橋區(qū)、楚雄元謀縣、深圳市南山區(qū)、宜昌市遠(yuǎn)安縣、沈陽市遼中區(qū)、萍鄉(xiāng)市蘆溪縣、西寧市城中區(qū)
遼陽市文圣區(qū)、昌江黎族自治縣叉河鎮(zhèn)、六盤水市鐘山區(qū)、大理彌渡縣、南通市崇川區(qū)
廣安市武勝縣、黔西南普安縣、昆明市嵩明縣、天津市西青區(qū)、丹東市鳳城市、臨汾市襄汾縣、寧夏銀川市永寧縣、定西市隴西縣
黃石市鐵山區(qū)、中山市大涌鎮(zhèn)、南平市浦城縣、周口市太康縣、東莞市石龍鎮(zhèn)、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、廣西百色市隆林各族自治縣、?？谑旋埲A區(qū)、鞍山市立山區(qū)、牡丹江市東寧市
成都市武侯區(qū)、陽泉市平定縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍(lán)旗、通化市二道江區(qū)、濟(jì)南市天橋區(qū)、蘭州市皋蘭縣、菏澤市巨野縣、甘孜鄉(xiāng)城縣
雞西市虎林市、廣西桂林市陽朔縣、新鄉(xiāng)市原陽縣、白山市江源區(qū)、東莞市茶山鎮(zhèn)、呂梁市中陽縣
贛州市興國縣、麗水市慶元縣、韶關(guān)市仁化縣、蘭州市七里河區(qū)、黃南河南蒙古族自治縣、晉中市平遙縣、黔東南黃平縣、孝感市安陸市、滁州市明光市、清遠(yuǎn)市佛岡縣
澄邁縣文儒鎮(zhèn)、東莞市高埗鎮(zhèn)、嘉峪關(guān)市峪泉鎮(zhèn)、三明市明溪縣、上饒市玉山縣、嘉興市秀洲區(qū)、邵陽市新邵縣、新余市分宜縣、齊齊哈爾市泰來縣
武漢市江岸區(qū)、長春市朝陽區(qū)、湘西州保靖縣、貴陽市白云區(qū)、泉州市安溪縣、臨汾市鄉(xiāng)寧縣、十堰市丹江口市、白山市靖宇縣、江門市臺山市
邵陽市綏寧縣、黑河市愛輝區(qū)、忻州市原平市、黔南甕安縣、常德市臨澧縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、馬鞍山市當(dāng)涂縣、臨滄市永德縣
深圳市鹽田區(qū)、襄陽市南漳縣、太原市杏花嶺區(qū)、淮安市淮陰區(qū)、海南共和縣、眉山市洪雅縣、嘉興市海寧市、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、陽泉市礦區(qū)、三門峽市陜州區(qū)
陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、廣西百色市田東縣、重慶市涪陵區(qū)、重慶市江北區(qū)、湖州市安吉縣、南陽市社旗縣、九江市湖口縣、酒泉市阿克塞哈薩克族自治縣
寶雞市太白縣、廣西梧州市萬秀區(qū)、廣西柳州市柳城縣、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、廣西崇左市天等縣、鐵嶺市清河區(qū)、朝陽市朝陽縣、撫州市金溪縣
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重慶市銅梁區(qū)、郴州市宜章縣、黃山市黟縣、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、大慶市肇州縣、綏化市安達(dá)市、齊齊哈爾市碾子山區(qū)
葫蘆島市興城市、雙鴨山市尖山區(qū)、河源市龍川縣、蕪湖市弋江區(qū)、成都市彭州市、黔東南榕江縣
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個(gè)創(chuàng)新亮點(diǎn)值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點(diǎn)文件和首批項(xiàng)目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機(jī)構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正積極推動首批項(xiàng)目落地。
“《通知》是落實(shí)和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M(jìn)國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項(xiàng)內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機(jī)制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)；同時(shí)，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財(cái)產(chǎn)”專項(xiàng)標(biāo)識，體現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個(gè)全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進(jìn)的重要事項(xiàng)。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個(gè)角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價(jià)值不突出，但在當(dāng)前不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價(jià)值與空間?！睏钕楸硎?。
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時(shí)表示，本次上海試點(diǎn)在北京試點(diǎn)基礎(chǔ)上的改進(jìn)是顯而易見的，但部分北京試點(diǎn)的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時(shí)也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進(jìn)行套利的空間，”唐潮認(rèn)為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進(jìn)來解決?！?/p>
就共性而言，唐潮分析，兩地試點(diǎn)方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時(shí)，除兩份文件在稅費(fèi)問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報(bào)道，信托財(cái)產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補(bǔ)充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財(cái)產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵(lì)開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實(shí)施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作，標(biāo)志著我國信托財(cái)產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記項(xiàng)目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機(jī)構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨(dú)、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)最終得以實(shí)現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項(xiàng)服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實(shí)施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實(shí)資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財(cái)富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財(cái)產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵(lì)信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財(cái)產(chǎn)的登記試點(diǎn)創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點(diǎn)工作的有序推進(jìn)，全國統(tǒng)一的信托財(cái)產(chǎn)登記制度體系及配套實(shí)施細(xì)則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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