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常德市臨澧縣、漯河市源匯區(qū)、廣西桂林市興安縣、汕頭市金平區(qū)、臨滄市臨翔區(qū)、安慶市大觀區(qū)
文山富寧縣、梅州市大埔縣、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、太原市婁煩縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、新鄉(xiāng)市輝縣市
慶陽(yáng)市合水縣、大同市平城區(qū)、信陽(yáng)市淮濱縣、上饒市廣信區(qū)、直轄縣潛江市、宣城市廣德市、遂寧市船山區(qū)
晉城市沁水縣、五指山市番陽(yáng)、九江市武寧縣、玉溪市新平彝族傣族自治縣、岳陽(yáng)市平江縣、湖州市長(zhǎng)興縣、青島市黃島區(qū)、晉中市和順縣、十堰市丹江口市
中山市石岐街道、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、九江市共青城市、邵陽(yáng)市綏寧縣、貴陽(yáng)市云巖區(qū)、廣西柳州市三江侗族自治縣、廈門市集美區(qū)
周口市商水縣、麗水市慶元縣、哈爾濱市松北區(qū)、定安縣定城鎮(zhèn)、宜昌市西陵區(qū)
湘潭市雨湖區(qū)、海西蒙古族天峻縣、玉溪市通?？h、白山市撫松縣、上饒市德興市
內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)、宜昌市興山縣、菏澤市巨野縣、廣西百色市德?？h、樂(lè)東黎族自治縣千家鎮(zhèn)、鶴壁市浚縣、濟(jì)南市歷城區(qū)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、株洲市石峰區(qū)、咸寧市崇陽(yáng)縣
廣西玉林市北流市、寧德市屏南縣、佛山市高明區(qū)、廣西河池市大化瑤族自治縣、汕尾市城區(qū)
濟(jì)寧市魚(yú)臺(tái)縣、郴州市永興縣、涼山布拖縣、邵陽(yáng)市邵陽(yáng)縣、棗莊市嶧城區(qū)、蘭州市皋蘭縣、福州市閩清縣、五指山市南圣、天津市河?xùn)|區(qū)、深圳市龍崗區(qū)
麗水市青田縣、三門峽市陜州區(qū)、徐州市沛縣、廣西南寧市武鳴區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣、河源市源城區(qū)、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)、廣西防城港市東興市
濰坊市臨朐縣、天津市河西區(qū)、宣城市郎溪縣、宜賓市興文縣、信陽(yáng)市平橋區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、三明市建寧縣、臨沂市沂水縣
合肥市長(zhǎng)豐縣、通化市二道江區(qū)、贛州市寧都縣、成都市錦江區(qū)、吉林市船營(yíng)區(qū)、杭州市富陽(yáng)區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、涼山木里藏族自治縣、宿遷市泗洪縣
連云港市連云區(qū)、深圳市鹽田區(qū)、咸寧市咸安區(qū)、雙鴨山市寶山區(qū)、東營(yíng)市墾利區(qū)、海西蒙古族格爾木市、晉城市沁水縣、平?jīng)鍪徐o寧縣、黔東南丹寨縣、廣西梧州市龍圩區(qū)
南京市六合區(qū)、大理大理市、瓊海市長(zhǎng)坡鎮(zhèn)、成都市金堂縣、重慶市南岸區(qū)、寧波市奉化區(qū)、綏化市綏棱縣
泰安市泰山區(qū)、大同市云州區(qū)、呂梁市文水縣、雅安市天全縣、荊州市江陵縣、定安縣富文鎮(zhèn)、信陽(yáng)市商城縣、麗江市寧蒗彝族自治縣、贛州市贛縣區(qū)、重慶市南川區(qū)
泰州市靖江市、東莞市清溪鎮(zhèn)、定西市隴西縣、昆明市宜良縣、嘉興市秀洲區(qū)、北京市豐臺(tái)區(qū)、海南貴南縣、贛州市章貢區(qū)、岳陽(yáng)市平江縣
楚雄南華縣、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、中山市港口鎮(zhèn)、五指山市通什、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、廣西貴港市平南縣
汕尾市陸豐市、文昌市東郊鎮(zhèn)、莆田市秀嶼區(qū)、上饒市信州區(qū)、揭陽(yáng)市普寧市、遂寧市安居區(qū)、文昌市潭牛鎮(zhèn)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、臨高縣和舍鎮(zhèn)
常州市新北區(qū)、長(zhǎng)治市沁縣、安陽(yáng)市安陽(yáng)縣、東莞市東城街道、廣西貴港市港南區(qū)、重慶市武隆區(qū)、福州市鼓樓區(qū)、隨州市廣水市、廣安市武勝縣、三明市永安市
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、常德市臨澧縣、雙鴨山市集賢縣、營(yíng)口市站前區(qū)、汕頭市潮陽(yáng)區(qū)、上饒市婺源縣、畢節(jié)市金沙縣、成都市錦江區(qū)、紅河綠春縣
鷹潭市余江區(qū)、儋州市峨蔓鎮(zhèn)、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、廣西南寧市青秀區(qū)、常州市鐘樓區(qū)、徐州市銅山區(qū)、宜春市樟樹(shù)市、鹽城市濱海縣、東莞市常平鎮(zhèn)
菏澤市巨野縣、清遠(yuǎn)市清城區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、臨夏臨夏縣、哈爾濱市雙城區(qū)
呂梁市柳林縣、朔州市平魯區(qū)、天水市清水縣、廣州市白云區(qū)、大同市云州區(qū)、東莞市樟木頭鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、海北剛察縣、荊州市荊州區(qū)
寧夏吳忠市同心縣、九江市湖口縣、佛山市三水區(qū)、云浮市云安區(qū)、濟(jì)寧市泗水縣、鐵嶺市開(kāi)原市、黔南惠水縣
眉山市東坡區(qū)、南京市六合區(qū)、三門峽市陜州區(qū)、臺(tái)州市天臺(tái)縣、亳州市譙城區(qū)、忻州市五臺(tái)縣
渭南市華陰市、中山市黃圃鎮(zhèn)、鞍山市鐵西區(qū)、上海市嘉定區(qū)、合肥市肥東縣、天水市秦州區(qū)、肇慶市端州區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、遵義市仁懷市
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駐馬店市確山縣、黑河市五大連池市、清遠(yuǎn)市陽(yáng)山縣、楚雄祿豐市、淮安市淮安區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗、蚌埠市龍子湖區(qū)
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常德市津市市、寧波市海曙區(qū)、自貢市沿灘區(qū)、寧波市鄞州區(qū)、贛州市安遠(yuǎn)縣、廣州市荔灣區(qū)、青島市城陽(yáng)區(qū)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、成都市青羊區(qū)
白山市長(zhǎng)白朝鮮族自治縣、臨沂市莒南縣、咸陽(yáng)市禮泉縣、九江市廬山市、南充市南部縣、湘西州保靖縣、吉林市永吉縣、臺(tái)州市仙居縣
海西蒙古族茫崖市、綿陽(yáng)市北川羌族自治縣、儋州市新州鎮(zhèn)、自貢市沿灘區(qū)、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、七臺(tái)河市茄子河區(qū)
連云港市海州區(qū)、重慶市北碚區(qū)、宣城市旌德縣、黃岡市黃梅縣、廣西百色市凌云縣、龍巖市漳平市、隨州市曾都區(qū)
哈爾濱市木蘭縣、泰州市靖江市、吉林市昌邑區(qū)、武威市古浪縣、渭南市大荔縣、成都市青白江區(qū)、慶陽(yáng)市正寧縣、莆田市仙游縣、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣
通化市柳河縣、常德市武陵區(qū)、黔南獨(dú)山縣、榆林市神木市、綿陽(yáng)市北川羌族自治縣、阜陽(yáng)市臨泉縣、廣西柳州市柳北區(qū)、淄博市周村區(qū)
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沈陽(yáng)市渾南區(qū)、常州市金壇區(qū)、常州市新北區(qū)、大慶市薩爾圖區(qū)、西安市高陵區(qū)、隴南市成縣、宜賓市敘州區(qū)
臨滄市臨翔區(qū)、三明市寧化縣、內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗、撫順市望花區(qū)、南昌市西湖區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、廣西河池市鳳山縣、廣安市廣安區(qū)、德州市德城區(qū)
晉中市祁縣、上海市靜安區(qū)、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)、衡陽(yáng)市常寧市、重慶市南川區(qū)、襄陽(yáng)市樊城區(qū)、貴陽(yáng)市花溪區(qū)、泉州市惠安縣
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惠州市惠城區(qū)、文昌市會(huì)文鎮(zhèn)、太原市尖草坪區(qū)、南陽(yáng)市桐柏縣、廣西桂林市永?？h、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、黃石市陽(yáng)新縣、蘇州市張家港市
平頂山市湛河區(qū)、寧夏吳忠市利通區(qū)、漢中市寧強(qiáng)縣、成都市錦江區(qū)、武漢市江漢區(qū)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)、晉城市陵川縣
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大同市云州區(qū)、常德市澧縣、湖州市吳興區(qū)、阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、迪慶德欽縣、昭通市水富市、重慶市永川區(qū)
樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、哈爾濱市道里區(qū)、廣西百色市樂(lè)業(yè)縣、河源市龍川縣、寧夏吳忠市同心縣、南京市建鄴區(qū)、晉中市靈石縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、三門峽市湖濱區(qū)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過(guò)去的五一假期，深圳迎來(lái)一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬(wàn)人次，日均客流903.97萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬(wàn)大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開(kāi)通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開(kāi)始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過(guò)地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬(wàn)套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬(wàn)科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過(guò)了過(guò)去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬(wàn)科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問(wèn)題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來(lái)看，深圳地鐵正在嘗試的通過(guò)數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來(lái)看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開(kāi)發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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