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泰安市泰山區(qū)、成都市錦江區(qū)、甘孜爐霍縣、清遠(yuǎn)市佛岡縣、大理賓川縣、曲靖市富源縣、紹興市柯橋區(qū)、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)、鎮(zhèn)江市京口區(qū)
滁州市定遠(yuǎn)縣、濟(jì)南市平陰縣、廣西梧州市長(zhǎng)洲區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、延安市子長(zhǎng)市、大同市云岡區(qū)、撫順市新?lián)釁^(qū)、中山市板芙鎮(zhèn)
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阜陽(yáng)市阜南縣、大連市沙河口區(qū)、九江市濂溪區(qū)、淄博市桓臺(tái)縣、牡丹江市寧安市、黃岡市黃梅縣、武漢市武昌區(qū)、楚雄武定縣
商洛市商南縣、瀘州市合江縣、黔西南普安縣、麗江市古城區(qū)、黔南荔波縣、瀘州市敘永縣、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、南陽(yáng)市桐柏縣
大理祥云縣、九江市德安縣、衡陽(yáng)市南岳區(qū)、金華市蘭溪市、蘭州市榆中縣
肇慶市高要區(qū)、昭通市魯?shù)榭h、宣城市郎溪縣、日照市嵐山區(qū)、宿遷市泗洪縣、銅陵市義安區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、佛山市三水區(qū)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、廣西桂林市雁山區(qū)
內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、梅州市興寧市、盤(pán)錦市大洼區(qū)、安陽(yáng)市龍安區(qū)、陵水黎族自治縣本號(hào)鎮(zhèn)
白山市靖宇縣、重慶市武隆區(qū)、珠海市香洲區(qū)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、黔南平塘縣、雅安市漢源縣、呂梁市交口縣、榆林市吳堡縣
宜昌市五峰土家族自治縣、甘南卓尼縣、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、萬(wàn)寧市龍滾鎮(zhèn)、營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)、吉林市豐滿(mǎn)區(qū)、安慶市懷寧縣、盤(pán)錦市盤(pán)山縣、涼山金陽(yáng)縣
新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、儋州市光村鎮(zhèn)、撫州市南豐縣、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、中山市南區(qū)街道、咸陽(yáng)市涇陽(yáng)縣、襄陽(yáng)市棗陽(yáng)市、陽(yáng)泉市盂縣、肇慶市德慶縣、黃石市黃石港區(qū)
中山市五桂山街道、雞西市虎林市、黔南惠水縣、合肥市蜀山區(qū)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)、臨汾市侯馬市、五指山市通什、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、儋州市那大鎮(zhèn)
新余市分宜縣、海南貴德縣、牡丹江市海林市、六盤(pán)水市鐘山區(qū)、晉中市昔陽(yáng)縣、楚雄祿豐市、中山市坦洲鎮(zhèn)、周口市鄲城縣、臨高縣皇桐鎮(zhèn)、杭州市下城區(qū)
淄博市博山區(qū)、盤(pán)錦市興隆臺(tái)區(qū)、荊州市石首市、北京市海淀區(qū)、運(yùn)城市平陸縣、沈陽(yáng)市渾南區(qū)、廣西崇左市寧明縣、寶雞市鳳翔區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市回民區(qū)
武漢市武昌區(qū)、大興安嶺地區(qū)漠河市、西安市閻良區(qū)、廈門(mén)市翔安區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣、隨州市曾都區(qū)、菏澤市東明縣
雙鴨山市寶山區(qū)、張掖市民樂(lè)縣、儋州市排浦鎮(zhèn)、吉安市吉安縣、成都市新津區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市元寶山區(qū)、德州市寧津縣、遼陽(yáng)市白塔區(qū)、寧波市江北區(qū)、沈陽(yáng)市渾南區(qū)
宜賓市珙縣、襄陽(yáng)市南漳縣、丹東市寬甸滿(mǎn)族自治縣、內(nèi)蒙古赤峰市阿魯科爾沁旗、陽(yáng)江市江城區(qū)、十堰市鄖西縣、廣西桂林市全州縣、南京市溧水區(qū)、南京市浦口區(qū)
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長(zhǎng)治市武鄉(xiāng)縣、曲靖市馬龍區(qū)、鄭州市滎陽(yáng)市、楚雄永仁縣、莆田市荔城區(qū)、信陽(yáng)市平橋區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、昆明市嵩明縣、濟(jì)寧市嘉祥縣
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長(zhǎng)4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績(jī)。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)香港零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長(zhǎng)4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國(guó)際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)定，派息好于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對(duì)北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來(lái)源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對(duì)重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專(zhuān)注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場(chǎng)壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，中國(guó)香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場(chǎng)。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來(lái)源：交銀國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長(zhǎng)。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的來(lái)之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長(zhǎng)1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對(duì)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開(kāi)支約5.76億元，其中涉及資本開(kāi)支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)飆升 當(dāng)香港市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長(zhǎng)極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長(zhǎng)主要源于 其 對(duì) 上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)100%權(quán)益收購(gòu) ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱(chēng)，其已完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，成為了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)更名為上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
不過(guò)，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長(zhǎng)了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長(zhǎng)。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期和北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過(guò)優(yōu)化商戶(hù)組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對(duì)市場(chǎng) 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級(jí) ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺(tái) 專(zhuān)門(mén)為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過(guò)“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開(kāi)辟新收入來(lái)源。
“通過(guò)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購(gòu)，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場(chǎng)”，領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱(chēng)。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對(duì)利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國(guó)際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對(duì)沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來(lái)反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來(lái)利息開(kāi)支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績(jī)?nèi)钥纱笾卤３州p微增長(zhǎng)，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長(zhǎng)期股價(jià)催化劑 。
接下來(lái)， 領(lǐng)展即將迎來(lái)上市20周年里程碑。回顧這段歷程，王國(guó)龍 在業(yè)績(jī)會(huì)上 充滿(mǎn)自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過(guò)成功的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績(jī)，我們有信心即使日后面對(duì)任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績(jī)”。
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