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韶關(guān)市始興縣、無(wú)錫市錫山區(qū)、黔東南錦屏縣、廣西賀州市八步區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市阿魯科爾沁旗、定安縣定城鎮(zhèn)
甘孜雅江縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、濟(jì)寧市梁山縣、九江市廬山市、忻州市寧武縣、遵義市湄潭縣、重慶市石柱土家族自治縣、廣州市從化區(qū)
樂(lè)東黎族自治縣志仲鎮(zhèn)、長(zhǎng)春市榆樹(shù)市、梅州市梅縣區(qū)、呂梁市文水縣、涼山德昌縣
寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、忻州市靜樂(lè)縣、駐馬店市正陽(yáng)縣、商丘市民權(quán)縣
黃岡市黃州區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、廣西來(lái)賓市興賓區(qū)、孝感市應(yīng)城市、六盤(pán)水市盤(pán)州市
佳木斯市郊區(qū)、自貢市沿灘區(qū)、濟(jì)南市章丘區(qū)、文昌市鋪前鎮(zhèn)、延安市黃陵縣
駐馬店市上蔡縣、鄭州市金水區(qū)、新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣市、果洛瑪多縣、駐馬店市平輿縣、孝感市安陸市、淮安市淮陰區(qū)、天津市和平區(qū)、駐馬店市汝南縣、銅仁市江口縣
上海市靜安區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、臨滄市鳳慶縣、湘西州永順縣、常德市漢壽縣、澄邁縣加樂(lè)鎮(zhèn)、瀘州市瀘縣、衡陽(yáng)市衡東縣、廣西梧州市萬(wàn)秀區(qū)
保山市昌寧縣、楚雄南華縣、甘南卓尼縣、咸寧市咸安區(qū)、定西市臨洮縣、蕪湖市灣沚區(qū)、重慶市武隆區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣
涼山寧南縣、遼陽(yáng)市燈塔市、七臺(tái)河市勃利縣、漯河市郾城區(qū)、海東市循化撒拉族自治縣、菏澤市鄆城縣、廣安市廣安區(qū)、湘潭市韶山市
益陽(yáng)市安化縣、鶴崗市綏濱縣、臺(tái)州市椒江區(qū)、嘉興市桐鄉(xiāng)市、衡陽(yáng)市衡山縣、貴陽(yáng)市開(kāi)陽(yáng)縣、焦作市沁陽(yáng)市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣、寧夏石嘴山市大武口區(qū)、南昌市安義縣
廣西南寧市橫州市、安慶市宜秀區(qū)、大連市普蘭店區(qū)、天津市河?xùn)|區(qū)、忻州市岢嵐縣、文昌市東閣鎮(zhèn)、廣西南寧市馬山縣、延安市宜川縣、上饒市鄱陽(yáng)縣
延安市洛川縣、云浮市郁南縣、臨汾市曲沃縣、莆田市城廂區(qū)、荊州市石首市、濰坊市寒亭區(qū)、曲靖市沾益區(qū)
果洛瑪沁縣、三明市三元區(qū)、安陽(yáng)市龍安區(qū)、韶關(guān)市湞江區(qū)、永州市冷水灘區(qū)、成都市溫江區(qū)、廣西桂林市荔浦市、黔東南從江縣、雅安市名山區(qū)、哈爾濱市香坊區(qū)
懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、金華市蘭溪市、菏澤市成武縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、武威市涼州區(qū)、黑河市孫吳縣
臨沂市蘭陵縣、瓊海市大路鎮(zhèn)、黃山市黟縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、黔東南黃平縣、長(zhǎng)春市德惠市、銅仁市玉屏侗族自治縣、東莞市莞城街道、廣西河池市南丹縣
昭通市永善縣、榆林市府谷縣、廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、懷化市溆浦縣
連云港市灌云縣、東莞市莞城街道、婁底市婁星區(qū)、周口市項(xiàng)城市、西安市新城區(qū)、德宏傣族景頗族自治州隴川縣
濮陽(yáng)市臺(tái)前縣、儋州市蘭洋鎮(zhèn)、雅安市蘆山縣、濟(jì)寧市汶上縣、海南貴南縣、重慶市忠縣、淄博市周村區(qū)
東方市感城鎮(zhèn)、濰坊市諸城市、平頂山市舞鋼市、廣西崇左市龍州縣、沈陽(yáng)市大東區(qū)、濟(jì)寧市嘉祥縣
東莞市橫瀝鎮(zhèn)、棗莊市嶧城區(qū)、杭州市江干區(qū)、安康市白河縣、鄭州市新密市、三門(mén)峽市澠池縣、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)
黔南惠水縣、淮北市相山區(qū)、東莞市石排鎮(zhèn)、重慶市江津區(qū)、西安市蓮湖區(qū)
六安市霍山縣、黑河市嫩江市、大同市靈丘縣、東方市江邊鄉(xiāng)、商丘市梁園區(qū)、銅陵市樅陽(yáng)縣、南昌市新建區(qū)、東莞市沙田鎮(zhèn)、臨汾市堯都區(qū)、沈陽(yáng)市新民市
保亭黎族苗族自治縣什玲、吉安市峽江縣、黃岡市麻城市、武威市古浪縣、廣西百色市凌云縣、甘孜得榮縣、東莞市清溪鎮(zhèn)
大理永平縣、衢州市龍游縣、廣西玉林市博白縣、本溪市南芬區(qū)、紹興市越城區(qū)、邵陽(yáng)市北塔區(qū)、德州市齊河縣、黃石市大冶市、東莞市洪梅鎮(zhèn)
洛陽(yáng)市偃師區(qū)、遂寧市大英縣、自貢市富順縣、昆明市呈貢區(qū)、成都市大邑縣
棗莊市嶧城區(qū)、宿州市埇橋區(qū)、永州市雙牌縣、酒泉市金塔縣、蘇州市吳中區(qū)
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紹興市上虞區(qū)、煙臺(tái)市萊山區(qū)、汕尾市陸河縣、溫州市文成縣、安慶市岳西縣、廈門(mén)市湖里區(qū)、廣西防城港市東興市、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、四平市公主嶺市
嘉興市海鹽縣、渭南市合陽(yáng)縣、鄭州市登封市、贛州市信豐縣、榆林市橫山區(qū)、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、淄博市淄川區(qū)、忻州市原平市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、阜新市阜新蒙古族自治縣
海口市瓊山區(qū)、樂(lè)山市犍為縣、阜新市細(xì)河區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗、銅川市印臺(tái)區(qū)、荊門(mén)市京山市
長(zhǎng)春市寬城區(qū)、慶陽(yáng)市華池縣、定安縣龍湖鎮(zhèn)、西寧市大通回族土族自治縣、楚雄大姚縣、郴州市北湖區(qū)、煙臺(tái)市福山區(qū)、晉中市榆次區(qū)
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陽(yáng)泉市礦區(qū)、北京市門(mén)頭溝區(qū)、慶陽(yáng)市慶城縣、煙臺(tái)市萊州市、伊春市友好區(qū)、宜春市宜豐縣
內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、黃岡市英山縣、廣州市增城區(qū)、西寧市城東區(qū)、陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)、新鄉(xiāng)市獲嘉縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿(mǎn)洲里市、北京市懷柔區(qū)
宜春市高安市、寧夏銀川市金鳳區(qū)、鶴壁市鶴山區(qū)、寧波市慈溪市、撫州市樂(lè)安縣、達(dá)州市通川區(qū)、汕頭市澄海區(qū)、白山市渾江區(qū)
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七臺(tái)河市桃山區(qū)、保山市施甸縣、孝感市應(yīng)城市、南陽(yáng)市唐河縣、亳州市渦陽(yáng)縣、大理漾濞彝族自治縣、阜新市海州區(qū)、本溪市南芬區(qū)
宣城市寧國(guó)市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、商丘市梁園區(qū)、衢州市常山縣、宜昌市五峰土家族自治縣、大連市瓦房店市、怒江傈僳族自治州瀘水市、武漢市蔡甸區(qū)、丹東市振安區(qū)
亳州市利辛縣、隨州市廣水市、昆明市嵩明縣、曲靖市陸良縣、萬(wàn)寧市萬(wàn)城鎮(zhèn)、樂(lè)山市市中區(qū)、衡陽(yáng)市衡山縣
定安縣龍門(mén)鎮(zhèn)、廣西崇左市龍州縣、黑河市北安市、揚(yáng)州市儀征市、麗水市景寧畬族自治縣、玉溪市新平彝族傣族自治縣、晉城市沁水縣、忻州市偏關(guān)縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼前旗
淄博市高青縣、常州市新北區(qū)、聊城市陽(yáng)谷縣、楚雄永仁縣、本溪市明山區(qū)
梅州市蕉嶺縣、廣西貴港市桂平市、通化市輝南縣、遵義市紅花崗區(qū)、海口市秀英區(qū)、東方市板橋鎮(zhèn)、鄭州市中牟縣、恩施州鶴峰縣、蚌埠市禹會(huì)區(qū)、佛山市順德區(qū)
常德市武陵區(qū)、淮安市淮陰區(qū)、廣西來(lái)賓市合山市、株洲市炎陵縣、白山市江源區(qū)、萬(wàn)寧市南橋鎮(zhèn)、韶關(guān)市南雄市、廣元市昭化區(qū)、商洛市商南縣、杭州市富陽(yáng)區(qū)
定安縣龍河鎮(zhèn)、臨夏永靖縣、甘孜瀘定縣、湘潭市湘潭縣、阜陽(yáng)市界首市、廣西南寧市興寧區(qū)、重慶市綦江區(qū)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過(guò)去的五一假期，深圳迎來(lái)一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門(mén)旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬(wàn)人次，日均客流903.97萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬(wàn)大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線(xiàn)網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線(xiàn)四期、7號(hào)線(xiàn)二期、11號(hào)線(xiàn)二期、12號(hào)線(xiàn)二期、13號(hào)線(xiàn)南段等5條新線(xiàn)（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線(xiàn)路，線(xiàn)網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線(xiàn)路的開(kāi)通，深圳地鐵在既有線(xiàn)路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線(xiàn)網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線(xiàn)路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開(kāi)始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過(guò)地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬(wàn)套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱(chēng)“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬(wàn)科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過(guò)了過(guò)去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬(wàn)科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問(wèn)題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴(lài)后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴(lài)的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來(lái)看，深圳地鐵正在嘗試的通過(guò)數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來(lái)看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開(kāi)發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴(lài)等等。
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