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黔西南冊亨縣、沈陽市和平區(qū)、濟(jì)寧市曲阜市、榆林市府谷縣、鷹潭市月湖區(qū)、涼山冕寧縣
南昌市南昌縣、廣西貴港市港南區(qū)、西安市灞橋區(qū)、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、北京市東城區(qū)、渭南市大荔縣、西安市新城區(qū)
重慶市合川區(qū)、寧波市北侖區(qū)、咸寧市崇陽縣、龍巖市新羅區(qū)、瓊海市大路鎮(zhèn)
信陽市光山縣、衢州市江山市、昭通市大關(guān)縣、安順市平壩區(qū)、雙鴨山市寶清縣、吉安市井岡山市、金華市東陽市、周口市西華縣、河源市東源縣、南充市營山縣
牡丹江市東寧市、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、中山市小欖鎮(zhèn)、東莞市塘廈鎮(zhèn)、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)
天水市秦安縣、蘭州市安寧區(qū)、伊春市伊美區(qū)、廣西柳州市鹿寨縣、菏澤市定陶區(qū)、涼山越西縣、淄博市張店區(qū)
黔南三都水族自治縣、成都市郫都區(qū)、張掖市山丹縣、甘南夏河縣、郴州市安仁縣
陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、湛江市赤坎區(qū)、長治市壺關(guān)縣、湘潭市雨湖區(qū)、楚雄元謀縣
雞西市虎林市、重慶市涪陵區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)、九江市德安縣、清遠(yuǎn)市佛岡縣、長治市潞州區(qū)、臨汾市鄉(xiāng)寧縣、張掖市肅南裕固族自治縣
鹽城市大豐區(qū)、臨高縣多文鎮(zhèn)、定安縣龍湖鎮(zhèn)、四平市鐵東區(qū)、六盤水市盤州市、寧夏銀川市靈武市、廣安市岳池縣、蚌埠市禹會區(qū)、太原市陽曲縣、玉樹玉樹市
東方市天安鄉(xiāng)、德州市夏津縣、忻州市偏關(guān)縣、吉安市安?？h、貴陽市清鎮(zhèn)市
呂梁市離石區(qū)、紅河彌勒市、廣州市越秀區(qū)、紅河河口瑤族自治縣、牡丹江市林口縣、湛江市坡頭區(qū)
安康市漢陰縣、鶴崗市南山區(qū)、徐州市豐縣、福州市馬尾區(qū)、平頂山市衛(wèi)東區(qū)、上饒市德興市、黑河市孫吳縣、保山市龍陵縣
酒泉市阿克塞哈薩克族自治縣、贛州市尋烏縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、文山馬關(guān)縣、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、黃山市屯溪區(qū)、西寧市湟中區(qū)、大理彌渡縣
懷化市會同縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、臨汾市襄汾縣、廣西百色市田林縣、蘇州市張家港市、連云港市連云區(qū)、漳州市平和縣、渭南市臨渭區(qū)、海北剛察縣、龍巖市上杭縣
樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、哈爾濱市方正縣、天津市武清區(qū)、黑河市愛輝區(qū)、金華市婺城區(qū)
內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、眉山市仁壽縣、廣西桂林市平樂縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、銅川市耀州區(qū)、溫州市瑞安市、湛江市遂溪縣、三沙市西沙區(qū)、廣安市鄰水縣、寧波市鄞州區(qū)
榆林市米脂縣、文昌市文城鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗、東莞市寮步鎮(zhèn)、煙臺市龍口市、黃南同仁市、三門峽市湖濱區(qū)、甘南夏河縣、南充市順慶區(qū)、樂山市五通橋區(qū)
吉安市吉安縣、贛州市上猶縣、樂山市沐川縣、安慶市宿松縣、遼陽市白塔區(qū)、?？谑忻捞m區(qū)、廣安市鄰水縣、天津市南開區(qū)、黔東南雷山縣、文昌市龍樓鎮(zhèn)
昆明市西山區(qū)、深圳市福田區(qū)、遵義市播州區(qū)、攀枝花市米易縣、衡陽市雁峰區(qū)
文昌市公坡鎮(zhèn)、宣城市旌德縣、廣州市海珠區(qū)、晉城市陽城縣、昆明市官渡區(qū)
洛陽市瀍河回族區(qū)、佛山市禪城區(qū)、淮安市淮安區(qū)、煙臺市棲霞市、洛陽市孟津區(qū)、海北剛察縣、白銀市平川區(qū)、鷹潭市月湖區(qū)
益陽市赫山區(qū)、西安市閻良區(qū)、阜陽市潁上縣、海口市美蘭區(qū)、泰州市海陵區(qū)、撫順市東洲區(qū)、萬寧市大茂鎮(zhèn)
樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、玉溪市峨山彝族自治縣、南通市崇川區(qū)、黑河市遜克縣、大興安嶺地區(qū)漠河市、蕪湖市灣沚區(qū)、河源市和平縣
三亞市吉陽區(qū)、安陽市內(nèi)黃縣、廣西貴港市港北區(qū)、湘潭市岳塘區(qū)、南陽市鎮(zhèn)平縣、內(nèi)蒙古赤峰市巴林右旗、合肥市瑤海區(qū)、郴州市桂陽縣
合肥市廬陽區(qū)、蚌埠市禹會區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、廣西南寧市賓陽縣、南昌市進(jìn)賢縣、成都市金堂縣、徐州市云龍區(qū)、揚州市寶應(yīng)縣
武漢市東西湖區(qū)、南通市如皋市、樂山市井研縣、懷化市麻陽苗族自治縣、綏化市安達(dá)市、三明市永安市、宜昌市長陽土家族自治縣
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眉山市東坡區(qū)、福州市永泰縣、上饒市鉛山縣、鞍山市臺安縣、榆林市橫山區(qū)、景德鎮(zhèn)市樂平市、吉林市昌邑區(qū)、聊城市東阿縣
雅安市石棉縣、海西蒙古族德令哈市、吉安市吉水縣、十堰市竹山縣、廣西桂林市興安縣、鹽城市大豐區(qū)、三亞市海棠區(qū)、德州市德城區(qū)、清遠(yuǎn)市連州市、阜新市新邱區(qū)
株洲市攸縣、無錫市錫山區(qū)、咸寧市赤壁市、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、五指山市水滿、臺州市天臺縣、臨高縣加來鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、深圳市坪山區(qū)
懷化市洪江市、臨夏和政縣、青島市城陽區(qū)、阜陽市潁東區(qū)、重慶市大足區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣
內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗、衡陽市石鼓區(qū)、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、許昌市建安區(qū)、黔南荔波縣、哈爾濱市延壽縣、南通市海門區(qū)、安康市紫陽縣
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哈爾濱市木蘭縣、延邊汪清縣、寧夏石嘴山市平羅縣、吉安市峽江縣、廣西柳州市柳北區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、玉溪市華寧縣、泉州市惠安縣
大同市天鎮(zhèn)縣、伊春市伊美區(qū)、菏澤市牡丹區(qū)、重慶市石柱土家族自治縣、萬寧市龍滾鎮(zhèn)
東莞市中堂鎮(zhèn)、云浮市新興縣、鷹潭市貴溪市、南平市延平區(qū)、延安市洛川縣、內(nèi)江市市中區(qū)、晉城市澤州縣、甘孜新龍縣、武漢市新洲區(qū)、牡丹江市寧安市
宜春市萬載縣、洛陽市瀍河回族區(qū)、迪慶香格里拉市、上饒市橫峰縣、九江市柴桑區(qū)
開封市禹王臺區(qū)、衡陽市南岳區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、寧夏銀川市興慶區(qū)、榆林市吳堡縣、綏化市慶安縣、重慶市銅梁區(qū)、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)
開封市祥符區(qū)、泉州市洛江區(qū)、文昌市潭牛鎮(zhèn)、三明市寧化縣、怒江傈僳族自治州瀘水市、上饒市橫峰縣、蘭州市安寧區(qū)
盤錦市盤山縣、廣西南寧市橫州市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特中旗、儋州市峨蔓鎮(zhèn)、遂寧市船山區(qū)、金昌市金川區(qū)、肇慶市高要區(qū)、沈陽市沈北新區(qū)、宿州市碭山縣、伊春市金林區(qū)
淄博市張店區(qū)、上海市徐匯區(qū)、濟(jì)寧市金鄉(xiāng)縣、郴州市蘇仙區(qū)、洛陽市孟津區(qū)、漢中市勉縣、漢中市略陽縣
廣西欽州市欽南區(qū)、嘉興市海寧市、焦作市武陟縣、西安市灞橋區(qū)、蚌埠市禹會區(qū)、湘西州龍山縣
南通市如皋市、臨沂市平邑縣、岳陽市平江縣、遵義市余慶縣、商洛市商州區(qū)、濰坊市高密市、樂東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市樂平市、重慶市銅梁區(qū)
廣安市岳池縣、忻州市保德縣、上饒市德興市、銅仁市印江縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、吉林市豐滿區(qū)、安康市鎮(zhèn)坪縣
漢中市鎮(zhèn)巴縣、北京市東城區(qū)、青島市城陽區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、衡陽市祁東縣、鄭州市新密市、梅州市梅江區(qū)、長沙市開福區(qū)、湛江市雷州市、清遠(yuǎn)市連州市
清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、定西市通渭縣、漳州市南靖縣、駐馬店市上蔡縣、紹興市越城區(qū)、亳州市蒙城縣、南陽市桐柏縣、徐州市新沂市
廣西百色市田陽區(qū)、黃岡市團(tuán)風(fēng)縣、許昌市建安區(qū)、衢州市江山市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、屯昌縣坡心鎮(zhèn)、湘西州吉首市、普洱市寧洱哈尼族彝族自治縣
甘孜理塘縣、宜昌市秭歸縣、南京市雨花臺區(qū)、延安市延川縣、張家界市桑植縣
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合肥市蜀山區(qū)、普洱市江城哈尼族彝族自治縣、青島市膠州市、上海市靜安區(qū)、九江市修水縣、鄭州市金水區(qū)、蘭州市西固區(qū)、撫順市新賓滿族自治縣、常德市津市市、黃山市休寧縣
鞍山市立山區(qū)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、溫州市泰順縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗、咸寧市崇陽縣、上海市青浦區(qū)
溫州市蒼南縣、宜春市袁州區(qū)、滁州市定遠(yuǎn)縣、重慶市合川區(qū)、眉山市洪雅縣、臺州市天臺縣、安慶市太湖縣、瓊海市博鰲鎮(zhèn)、楚雄永仁縣、廣西貴港市覃塘區(qū)
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漳州市龍海區(qū)、銅仁市石阡縣、鄭州市管城回族區(qū)、開封市龍亭區(qū)、肇慶市鼎湖區(qū)、南昌市南昌縣
深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬科救急，累計金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬科。
5月14日晚間，萬科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬科償還在公開市場發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場報價利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來深鐵集團(tuán)第4次公開借款支援萬科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計金額達(dá)到118.52億元，足以見得當(dāng)前深圳國資方面對萬科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來看，2025年是萬科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬科年報，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長3pct。
不過，萬科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式力挺萬科，在其幫助下，目前萬科的公開債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬科共完成了五筆公開債的如期兌付，本金規(guī)模合計達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”和3月17日到期的“20萬科02”。
5月15日，萬科再發(fā)布公告稱，“20萬科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項評級為AAA。
境外債方面，萬科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬科爭取了時間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營
根據(jù)一季度報數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過100%。
其中，萬科多個旗下項目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項第一，上海、杭州、天津等多地項目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時，萬科的“第二曲線”開始顯效。
報告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目，即泊寓業(yè)務(wù)）實現(xiàn)營業(yè)收入8.84億元，同比增長6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開業(yè)4001間。
萬科物業(yè)新拓存量項目年化收入增長超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場于季報發(fā)布同日開業(yè)，實現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營收雙位數(shù)增長。
不過，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長，但規(guī)模仍難以對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報告期末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬科合并報表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個基點；實現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；實現(xiàn)盤活回款24筆，合計40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時代
一季度，在業(yè)績之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬科高層所發(fā)生的一系列變動：深鐵集團(tuán)董事長辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國資體系人員加入萬科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國資方面對萬科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識和市場化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時代，深鐵與萬科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬科旗下長租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項目資產(chǎn)優(yōu)勢，與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運營優(yōu)勢相結(jié)合，對適配長租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項目開展合作運營。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬平方米，在建體量1104萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動萬科長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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