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重慶市萬州區(qū)、撫州市廣昌縣、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、迪慶德欽縣、聊城市冠縣、大慶市肇州縣、廣州市從化區(qū)、合肥市蜀山區(qū)、漢中市城固縣
煙臺(tái)市棲霞市、海南興?？h、宿遷市泗洪縣、黔南貴定縣、長春市寬城區(qū)
信陽市固始縣、湘潭市湘潭縣、鞍山市臺(tái)安縣、廣西防城港市東興市、普洱市景谷傣族彝族自治縣、海西蒙古族德令哈市、上海市青浦區(qū)、天水市張家川回族自治縣、大興安嶺地區(qū)塔河縣、蘭州市榆中縣
蚌埠市五河縣、臨汾市曲沃縣、河源市源城區(qū)、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、寧夏中衛(wèi)市海原縣
黔南獨(dú)山縣、天津市南開區(qū)、大理云龍縣、定安縣新竹鎮(zhèn)、廣西桂林市靈川縣、麗水市縉云縣、湘西州古丈縣、重慶市南川區(qū)、晉中市靈石縣
內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、廣西河池市鳳山縣、株洲市石峰區(qū)、東莞市高埗鎮(zhèn)、廣州市增城區(qū)、松原市寧江區(qū)
蘭州市榆中縣、贛州市尋烏縣、徐州市鼓樓區(qū)、雞西市虎林市、武漢市硚口區(qū)、咸寧市通城縣、威海市環(huán)翠區(qū)、上饒市弋陽縣
澄邁縣大豐鎮(zhèn)、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、屯昌縣新興鎮(zhèn)、寧夏吳忠市同心縣、馬鞍山市當(dāng)涂縣、鹽城市響水縣、荊門市沙洋縣、湘西州吉首市
三沙市南沙區(qū)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、上海市長寧區(qū)、菏澤市單縣、泉州市永春縣、衡陽市衡南縣
文山西疇縣、臨高縣多文鎮(zhèn)、慶陽市合水縣、萬寧市和樂鎮(zhèn)、廈門市湖里區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣、無錫市梁溪區(qū)
海東市互助土族自治縣、湘潭市湘鄉(xiāng)市、延安市洛川縣、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、株洲市茶陵縣、哈爾濱市道里區(qū)、平頂山市石龍區(qū)、廣元市利州區(qū)、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)
懷化市新晃侗族自治縣、漢中市洋縣、西寧市湟源縣、咸陽市彬州市、洛陽市嵩縣、平頂山市汝州市、青島市萊西市、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)
葫蘆島市建昌縣、內(nèi)蒙古通遼市開魯縣、西雙版納景洪市、綏化市望奎縣、三明市沙縣區(qū)、遼源市東遼縣、湘西州永順縣、上海市徐匯區(qū)、東莞市樟木頭鎮(zhèn)
文昌市潭牛鎮(zhèn)、寧德市霞浦縣、海西蒙古族格爾木市、遼源市龍山區(qū)、湘西州永順縣、寧夏吳忠市青銅峽市、丹東市寬甸滿族自治縣
南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣、南昌市青云譜區(qū)、襄陽市宜城市、廣元市朝天區(qū)、濰坊市青州市、天水市甘谷縣、貴陽市花溪區(qū)
文昌市翁田鎮(zhèn)、黔東南三穗縣、南陽市宛城區(qū)、南京市浦口區(qū)、寶雞市隴縣、玉溪市易門縣、鞍山市立山區(qū)、運(yùn)城市臨猗縣、定安縣龍門鎮(zhèn)、紅河彌勒市
牡丹江市綏芬河市、西安市周至縣、樂東黎族自治縣利國鎮(zhèn)、廣西貴港市港南區(qū)、汕尾市城區(qū)、榆林市定邊縣、松原市長嶺縣、隴南市武都區(qū)
黃岡市羅田縣、懷化市會(huì)同縣、臨夏和政縣、畢節(jié)市金沙縣、揚(yáng)州市邗江區(qū)、瓊海市萬泉鎮(zhèn)、西安市閻良區(qū)
漯河市郾城區(qū)、合肥市廬陽區(qū)、玉樹囊謙縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、婁底市新化縣、天水市秦州區(qū)、臨高縣波蓮鎮(zhèn)、樂東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、昆明市安寧市、惠州市惠東縣
寧德市周寧縣、瓊海市大路鎮(zhèn)、濟(jì)南市歷城區(qū)、長治市平順縣、海北祁連縣、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、成都市錦江區(qū)、臨汾市古縣、蕪湖市繁昌區(qū)
吉林市船營區(qū)、徐州市豐縣、佛山市禪城區(qū)、瓊海市陽江鎮(zhèn)、樂東黎族自治縣九所鎮(zhèn)、福州市鼓樓區(qū)、淮北市濉溪縣
廣西桂林市資源縣、天津市寶坻區(qū)、江門市臺(tái)山市、濟(jì)南市長清區(qū)、日照市莒縣
海北海晏縣、長沙市岳麓區(qū)、五指山市毛道、廣州市越秀區(qū)、廣西河池市羅城仫佬族自治縣、駐馬店市上蔡縣、東莞市沙田鎮(zhèn)、安順市西秀區(qū)、楚雄元謀縣、岳陽市岳陽樓區(qū)
太原市婁煩縣、江門市新會(huì)區(qū)、黃南河南蒙古族自治縣、晉城市澤州縣、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、紹興市上虞區(qū)、黔南惠水縣
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忻州市代縣、海南貴南縣、涼山金陽縣、涼山美姑縣、廈門市集美區(qū)
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三門峽市陜州區(qū)、麗江市玉龍納西族自治縣、佛山市順德區(qū)、許昌市建安區(qū)、濟(jì)寧市微山縣、阜陽市臨泉縣、蘭州市紅古區(qū)
內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、甘南舟曲縣、吉林市豐滿區(qū)、濟(jì)南市歷城區(qū)、曲靖市宣威市、三門峽市義馬市、天水市甘谷縣、西安市灞橋區(qū)
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天水市秦安縣、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、江門市新會(huì)區(qū)、常州市金壇區(qū)、咸陽市秦都區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗、齊齊哈爾市依安縣、湘潭市韶山市
撫順市新賓滿族自治縣、鞍山市臺(tái)安縣、雞西市恒山區(qū)、三明市尤溪縣、濰坊市濰城區(qū)、長春市綠園區(qū)
內(nèi)蒙古赤峰市林西縣、常州市溧陽市、紅河金平苗族瑤族傣族自治縣、廣西柳州市鹿寨縣、德州市德城區(qū)、廣元市旺蒼縣、安慶市桐城市、重慶市墊江縣
七臺(tái)河市茄子河區(qū)、張掖市肅南裕固族自治縣、濟(jì)南市鋼城區(qū)、煙臺(tái)市萊州市、達(dá)州市開江縣
南平市順昌縣、黔西南安龍縣、涼山布拖縣、株洲市炎陵縣、寧夏吳忠市同心縣
宜昌市猇亭區(qū)、孝感市云夢縣、杭州市富陽區(qū)、攀枝花市仁和區(qū)、湘西州保靖縣、韶關(guān)市武江區(qū)、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、陽泉市盂縣、甘南合作市、樂山市沙灣區(qū)
果洛班瑪縣、阜陽市臨泉縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)、安陽市北關(guān)區(qū)、湛江市吳川市
恩施州宣恩縣、酒泉市肅北蒙古族自治縣、安陽市滑縣、龍巖市永定區(qū)、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、大連市普蘭店區(qū)
渭南市潼關(guān)縣、咸陽市渭城區(qū)、深圳市龍華區(qū)、廣西百色市田陽區(qū)、大同市靈丘縣、威海市乳山市
廣州市黃埔區(qū)、綿陽市梓潼縣、沈陽市于洪區(qū)、肇慶市封開縣、撫州市南豐縣
黃岡市麻城市、溫州市樂清市、四平市鐵東區(qū)、大理鶴慶縣、煙臺(tái)市招遠(yuǎn)市、七臺(tái)河市勃利縣、朔州市朔城區(qū)、襄陽市樊城區(qū)
本溪市本溪滿族自治縣、咸陽市渭城區(qū)、宜春市袁州區(qū)、中山市坦洲鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、遼陽市遼陽縣、昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、聊城市臨清市、贛州市瑞金市、煙臺(tái)市棲霞市
寧波市象山縣、曲靖市陸良縣、直轄縣仙桃市、白城市大安市、鄭州市新密市、黃岡市羅田縣
茂名市茂南區(qū)、白山市撫松縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、黔東南三穗縣、蕪湖市南陵縣、樂東黎族自治縣鶯歌海鎮(zhèn)、上海市嘉定區(qū)、黔西南貞豐縣、昭通市昭陽區(qū)
龍巖市長汀縣、臨夏永靖縣、阜陽市太和縣、內(nèi)蒙古包頭市白云鄂博礦區(qū)、常德市安鄉(xiāng)縣、延安市延長縣
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動(dòng)應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動(dòng)布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個(gè)“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計(jì)到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)?！?月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會(huì)”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會(huì)福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會(huì)大起，也不會(huì)大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計(jì)等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動(dòng)下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計(jì)到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個(gè)群體更大?！眳怯裆乇硎?，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)?！痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨⒅袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)會(huì)長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個(gè)新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺(tái)、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個(gè)品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險(xiǎn)公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化。”
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地?！耙晟芌EITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利。”
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施。“建議政府出臺(tái)政策，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造。”同時(shí)，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海?！?/p>
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個(gè)挑戰(zhàn)，更是推動(dòng)社會(huì)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動(dòng)中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動(dòng)關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動(dòng)適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝冢薪?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，鼓勵(lì)各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動(dòng)從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個(gè)組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個(gè)配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)秘書長姚春蘇介紹，這個(gè)項(xiàng)目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個(gè)在建的項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個(gè)組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動(dòng)，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項(xiàng)目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項(xiàng)目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到選材、設(shè)計(jì)、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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