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涼山木里藏族自治縣、漢中市勉縣、安順市西秀區(qū)、濰坊市青州市、綏化市望奎縣、直轄縣天門市、阿壩藏族羌族自治州茂縣、商洛市山陽縣、長沙市瀏陽市
鞍山市千山區(qū)、南京市高淳區(qū)、武漢市江夏區(qū)、杭州市拱墅區(qū)、德州市夏津縣、普洱市瀾滄拉祜族自治縣、菏澤市成武縣
宜昌市五峰土家族自治縣、甘南卓尼縣、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、萬寧市龍滾鎮(zhèn)、營口市鲅魚圈區(qū)、吉林市豐滿區(qū)、安慶市懷寧縣、盤錦市盤山縣、涼山金陽縣
撫順市望花區(qū)、廣西賀州市平桂區(qū)、黔南惠水縣、南平市建甌市、湘西州龍山縣、洛陽市伊川縣、延安市寶塔區(qū)、哈爾濱市通河縣、哈爾濱市香坊區(qū)、果洛瑪多縣
定西市漳縣、六盤水市六枝特區(qū)、河源市和平縣、洛陽市欒川縣、平?jīng)鍪腥A亭縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、儋州市蘭洋鎮(zhèn)、紹興市新昌縣、玉溪市澄江市、四平市公主嶺市
郴州市北湖區(qū)、贛州市瑞金市、太原市古交市、雞西市雞冠區(qū)、滁州市南譙區(qū)、淮南市八公山區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、涼山布拖縣、文昌市東路鎮(zhèn)、梅州市平遠(yuǎn)縣
黔西南安龍縣、樂山市市中區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、榆林市榆陽區(qū)、懷化市中方縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、普洱市江城哈尼族彝族自治縣、甘南夏河縣、龍巖市漳平市、德州市樂陵市
廣西河池市東蘭縣、佛山市禪城區(qū)、雙鴨山市嶺東區(qū)、濰坊市奎文區(qū)、麗江市玉龍納西族自治縣
黔南長順縣、福州市連江縣、東莞市萬江街道、昭通市魯?shù)榭h、重慶市南川區(qū)、廣西梧州市藤縣、宜春市靖安縣、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、萬寧市南橋鎮(zhèn)、平頂山市新華區(qū)
淄博市周村區(qū)、煙臺市福山區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、漳州市南靖縣、澄邁縣大豐鎮(zhèn)、佛山市禪城區(qū)
臨汾市霍州市、萬寧市三更羅鎮(zhèn)、眉山市丹棱縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、安康市鎮(zhèn)坪縣、淮南市壽縣
廣西桂林市資源縣、涼山會理市、肇慶市封開縣、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、渭南市澄城縣、畢節(jié)市黔西市、懷化市洪江市
臨沂市河?xùn)|區(qū)、黃山市祁門縣、伊春市金林區(qū)、哈爾濱市道里區(qū)、昭通市威信縣、綿陽市北川羌族自治縣、長沙市天心區(qū)、太原市陽曲縣
白城市洮南市、常州市武進(jìn)區(qū)、呂梁市交城縣、哈爾濱市尚志市、吉安市永豐縣、臨沂市沂水縣、南陽市鄧州市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市
屯昌縣坡心鎮(zhèn)、安康市白河縣、遵義市赤水市、成都市郫都區(qū)、保亭黎族苗族自治縣什玲、南平市光澤縣、武漢市新洲區(qū)、江門市臺山市、襄陽市谷城縣、宜昌市宜都市
黔東南施秉縣、定西市通渭縣、怒江傈僳族自治州福貢縣、銅川市王益區(qū)、遵義市正安縣、黔西南晴隆縣、濰坊市安丘市、德宏傣族景頗族自治州隴川縣
銅川市王益區(qū)、渭南市白水縣、臨汾市永和縣、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、海東市互助土族自治縣、黃山市休寧縣、寧夏銀川市賀蘭縣、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、吉林市永吉縣、遵義市鳳岡縣
宿遷市宿城區(qū)、張掖市民樂縣、達(dá)州市大竹縣、哈爾濱市道里區(qū)、南充市順慶區(qū)
德宏傣族景頗族自治州隴川縣、鄭州市滎陽市、晉城市城區(qū)、咸陽市淳化縣、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)
黔南福泉市、邵陽市武岡市、錦州市北鎮(zhèn)市、青島市即墨區(qū)、黃山市祁門縣、遼陽市遼陽縣、武漢市漢南區(qū)、大慶市紅崗區(qū)
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內(nèi)江市資中縣、廣西貴港市港南區(qū)、鹽城市濱?？h、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、平?jīng)鍪徐`臺縣
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濟(jì)南市歷下區(qū)、萬寧市大茂鎮(zhèn)、甘孜色達(dá)縣、湛江市赤坎區(qū)、隨州市廣水市、濟(jì)南市商河縣、自貢市榮縣、鄭州市管城回族區(qū)、鞍山市臺安縣
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六盤水市水城區(qū)、黔南惠水縣、臨沂市平邑縣、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、長春市德惠市、南充市順慶區(qū)、巴中市南江縣
宜春市高安市、湘潭市岳塘區(qū)、隨州市曾都區(qū)、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)市蓮花縣、中山市橫欄鎮(zhèn)、隴南市徽縣
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廣西桂林市疊彩區(qū)、鐵嶺市西豐縣、上饒市玉山縣、昆明市盤龍區(qū)、太原市杏花嶺區(qū)、漯河市臨潁縣
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上海七家信托公司可開展！不動產(chǎn)信托登記試點再下一城，準(zhǔn)備如何？|界面新聞
界面新聞記者 | 張曉云
繼北京率先開閘不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海跟進(jìn)啟動。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈，上海作為全國金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構(gòu)建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)管理的全鏈條堵點，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉(zhuǎn)發(fā)文件學(xué)習(xí)中。上海信托在界面新聞時采訪時表示，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍?！锻ㄖ愤m用范圍為上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機(jī)構(gòu)，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國家金融監(jiān)管總局青島局，而非國家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求。《通知》明確規(guī)定對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、委托人運(yùn)用信托機(jī)制以及對交付的不動產(chǎn)標(biāo)的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程。《通知》明確了從預(yù)登記、信托文件簽訂、申請登記證明文件、辦理信托財產(chǎn)登記等不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機(jī)制。《通知》明確試點信息共享機(jī)制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點在浦東率先落地等。
上海試點有何亮點？
此前，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈。
上海正策律師事務(wù)所律師魏峻軍在接受界面新聞記者表示，在該《通知》之前，委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司成為信托財產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動產(chǎn)交付信托后，權(quán)屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權(quán)和其他投資性權(quán)利。”最高人民法院民法典貫徹實施工作小組主編的《民法典總則編理解與適用》中對于“其他性投資權(quán)利”解讀為“主要包括信托、各種期權(quán)、多種財產(chǎn)組合的權(quán)利等，……”。也就是說基于該條款，信托權(quán)益是不同于我國傳統(tǒng)物權(quán)、債權(quán)二分法的一種特殊性權(quán)利。
那么，這種權(quán)利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權(quán)特點的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權(quán)利要側(cè)重體現(xiàn)信托權(quán)益偏向物權(quán)的公示性、排他性。通過不動產(chǎn)登記，明確該不動產(chǎn)目前的歸屬信托權(quán)屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動產(chǎn)信托登記試點的亮點之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標(biāo)識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨(dú)立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點。
一是擴(kuò)大適用范圍，豐富應(yīng)用場景。《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
二是閉環(huán)辦理流程，構(gòu)建完整周期。《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機(jī)制，多方共同推進(jìn)。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務(wù)局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關(guān)部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責(zé)任公司的專業(yè)登記功能，同時明確六部門建立信息共享機(jī)制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進(jìn)試點順利開展。
值得注意的是，此前北京相關(guān)發(fā)文機(jī)關(guān)為國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會。相比之下，上海的發(fā)文機(jī)關(guān)更多更完善，其中包含了國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機(jī)關(guān)中在權(quán)屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎(chǔ)。上海市稅務(wù)局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動產(chǎn)信托登記試點工作，加快推進(jìn)不動產(chǎn)信托登記試點案例落地，逐步完善相關(guān)法律法規(guī)體系，做好相關(guān)風(fēng)險防范，更好發(fā)揮信托在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強(qiáng)上海國際金融中心的競爭力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準(zhǔn)備如何？
上海此次跟進(jìn)啟動不動產(chǎn)信托登記試點，各家信托公司準(zhǔn)備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進(jìn)信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當(dāng)于身后財產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進(jìn)，監(jiān)管的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對象為各類大型物業(yè)設(shè)施，將資產(chǎn)放進(jìn)去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托。”一家上海轄內(nèi)信托公司業(yè)務(wù)人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時，上海信托已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。上海信托在接受界面新聞采訪時表示，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海信托認(rèn)為，《通知》的發(fā)布將推動不動產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設(shè)和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)?！锻ㄖ酚闪鶄€部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務(wù)、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關(guān)部門的論證嚴(yán)謹(jǐn)，體現(xiàn)了上海市對該項工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對該項工作的大力支持。《通知》既考慮了不動產(chǎn)信托登記的設(shè)立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關(guān)問題。同時，《通知》鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等場景設(shè)計信托服務(wù)模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應(yīng)用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應(yīng)用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉(zhuǎn)發(fā)《通知》文件積極學(xué)習(xí)中。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
2025年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈。
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