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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖,內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞記者 | 王妤涵

5月27日,領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“領(lǐng)展”)在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會,公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?

財報數(shù)據(jù)顯示,面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力,領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達(dá)142.23億港元,同比增長4.8%,物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。

截至期末,公司可分派總額達(dá)70.25億港元,同比增長4.6%,每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。

交銀國際研究指出,領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定,派息好于市場預(yù)期,同時公司以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性。

重點(diǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源:領(lǐng)展財報

“在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下,領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健,充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功,領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度,專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”,領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。

香港零售市場壓力倍增

從業(yè)務(wù)布局來看,中國香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場。

截至2025年3月31日,領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn),其中130項位于香港,12項位于內(nèi)地,12項分布在澳大利亞、新加坡和英國,總估值達(dá)到2260億港元。

領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源:交銀國際

市場環(huán)境方面,2024/2025財年,香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌,盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定,但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn),而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。

在此背景下,領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看,零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位,估值占比高達(dá)70.2%,其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。

這一結(jié)構(gòu)使其對消費(fèi)市場變化極為敏感,也凸顯了當(dāng)前業(yè)績增長的來之不易。

這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐,香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元,停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元,分別增長1.4%和1.7%。

但壓力跡象仍然十分明顯。

財報顯示,期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎,續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù),錄得-2.2%。

面對挑戰(zhàn),領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化,年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目,預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。

據(jù)悉,目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元,其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。

內(nèi)地業(yè)務(wù)業(yè)績飆升

當(dāng)香港市場面臨逆風(fēng),內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極。

報告期內(nèi),領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。

這一增長主要源于上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購,該項目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。

去年2月,領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱,其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購,成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者,并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。

不過,即使剔除該貢獻(xiàn),其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。

出租率方面,期內(nèi)內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá)95.9%,續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%,但排除該項目后實際達(dá)到7.6%的正增長。

領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢,周末港客占比高達(dá)40%-50%,平日也有10%-20%,成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。

另外,據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目,廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒,預(yù)留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進(jìn)一步提升收益能力。

從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型

面對市場環(huán)境變化,領(lǐng)展在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

今年2月,領(lǐng)展宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”(Link Real Estate Partners),推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級,這也標(biāo)志著從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

該平臺專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù)由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥擔(dān)任行政總裁,旨在通過“房托+”方案引入第三方資本,投資不同風(fēng)險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)了解,該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會型”及“增值型”高風(fēng)險資產(chǎn)以開辟新收入來源。

“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略,集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合,包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購,特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”,領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。

另外,據(jù)領(lǐng)展方面介紹,公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%,凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。

在去年9月凈償還44億元債務(wù)后,集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%,調(diào)整至66.4%,以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。

交銀國際研究指出,截至2025財年末,領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末,公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。

而鑒于近期HIBOR(香港銀行同業(yè)拆借利率)下降,該行相信即使HIBOR未來反彈,仍會低于此前融資成本,有助于降低未來利息開支。 同時,其認(rèn)為領(lǐng)展在下一財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤3州p微增長,而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。

接下來,領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑。回顧這段歷程,王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示,“我們完成了100多個資產(chǎn)提升項目;通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值;憑借這些經(jīng)驗及成績,我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn),必能再創(chuàng)佳績”。

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