界面新聞記者 | 王妤涵
在經歷三年多的財務困境后,金科股份終于邁出了“重生”的關鍵一步。
5月11日,金科股份(*ST金科)發(fā)布公告稱,《金科股份重整計劃》及《重慶金科重整計劃》均已獲第二次債權人會議表決通過,且重慶五中院已裁定批準公司及重慶金科的重整計劃,并終止公司及重慶金科的重整程序。
這也意味著,金科股份歷經一年多的司法重整取得了重要的階段性成果,這一涉及1470億元債務規(guī)模、超8400家債權人、超2000億元資產規(guī)模的重整方案即將進入執(zhí)行階段。
這一案例不僅是企業(yè)的自救,更是中國房地產行業(yè)首次以法治化手段化解千億級債務的破冰嘗試。
從輝煌走向危機
金科股份成立于1998年,其以重慶為起點,憑借花園洋房產品迅速打開市場。
2011年,金科股份借殼ST東源在深交所上市。上市以后,其通過高杠桿融資加速擴張業(yè)務版圖,自2018年跨進千億門檻后,迅速發(fā)展,至2020年公司的簽約銷售已沖破2000億元,從一家區(qū)域性房企迅速躋身到全國性房企的頭部陣列。
這種激進擴張模式雖然在行業(yè)上行周期可以帶來規(guī)模躍升,但也埋下了流動性隱患。
按照金科股份此前的規(guī)劃,到2025年,金科銷售規(guī)模要達到4500億元以上。
不過在2021年以后,隨著整個房地產行業(yè)進入深度調整期,再加上“三道紅線”政策落地后、房企融資渠道的全面收緊,金科股份作為典型的高杠桿房企首當其沖,流動性迅速惡化。
截止2023年三季度末,金科負債總額已達到2271億元,一年內到期債務350.6億元,而貨幣資金僅27.69億元,現金短債比低至0.05136。
更嚴峻的是,2023年6月,金科股份因3.25億美元境外債違約正式暴雷,市場信心跌入谷底。
在此背景下,司法重整成為唯一出路。
若實施破產清算,金科股份普通債權清償率僅3.02%,債權人將面臨巨額損失。而通過重整,不僅能系統(tǒng)性化解債務,更可通過引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化資產結構,實現“保交樓”與企業(yè)再生的雙重目標。
正如裁定書中所言,重整計劃既保障了債權人利益最大化,又給企業(yè)轉型提供了制度空間,符合法治化、市場化的原則。
重整背后的“白衣騎士”
金科股份的重整歷程始于2023年5月,彼時公司首次在內部董事會提出主動申請司法重整及預重組的設想。
2024年2月,金科正式向重慶五院遞交重整申請,并在4月份獲得法院受理。自此,其也成為近年來A股首家正式進入重整程序的大型上市房企。
2024年11月,重整投資人敲定,由上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合體,為金科股份及重慶金科的中選投資人。
隨后,金科又引入中國長城資產、四川發(fā)展證券基金等產業(yè)投資人,至此,形成“優(yōu)質資本+央企AMC+地方國企”的投資組合。
從幾家戰(zhàn)略投資人的背景來看,上海品器聯(lián)合體作為牽頭方,背后為北京品器咨詢有限公司。
根據天眼查App,穿透股權結構可見,北京品器咨詢有限公司目前由馮侖、單大偉、張勇和上海鉑生建設管理咨詢有限公司各持股約22.22%股權,張冬冬持股11.11%。
據了解,這幾位核心股東中,馮侖曾參與創(chuàng)立萬通地產、張勇是房地產開發(fā)企業(yè)鑫苑中國的創(chuàng)始人,單大偉則是優(yōu)博集團董事長、鳳凰房產CEO、中國房地產報總經理,上海鉑生建設董事長王謙則為御灃房地產創(chuàng)始人,均為房地產行業(yè)的資深從業(yè)者,深諳地產行業(yè)周期波動規(guī)律。
兩者的結合,不僅為金科注入了稀缺的資本,更帶來了項目紓困、資產證券化等領域的操盤經驗。
而中國長城資產作為四大AMC之一,其參與不僅提供信用背書,更通過共益?zhèn)顿Y、不良資產處置專項基金等工具注入流動性;四川發(fā)展證券基金作為地方國企,其加入強化了區(qū)域項目紓困能力,尤其在重慶“保交樓”任務中可以發(fā)揮協(xié)調作用。
根據重整方案,戰(zhàn)略投資者以26.28億元認購資本公積轉增的30億股,每股成本僅0.876元,并承諾額外提供7.5億元流動性支持。
這一設計以極小資金撬動千億級債務重組,同時通過股權稀釋實現控制權轉移,為后續(xù)治理結構改革鋪路。
多元化債手段破局
拆解金科的債務重組計劃,其核心邏輯在于通過“現金清償+以股抵債+信托受益權抵償”等多元工具組合,以較小的代價撬動千億級債務化解。
在清償策略上,金科主要采取了分層處理。
根據企業(yè)破產法的相關規(guī)定,結合債權申報與審查情況,金科股份的債權主要分為職工債權、稅款債權、有財產擔保債權、普通債權及劣后債權五個大類,具體來看:
對于職工債權,將由金科股份在重整計劃裁定批準,且重整投資人累計支付投資款達18億元(重整計劃裁定批準后60日內)后的6個月內以現金方式一次性全額清償,共涉及金額4201.4萬元、299名職工;
對于稅款債權,首期清償款將由金科股份在重整計劃裁定批準,且重整投資人累計支付投資款達18億元(重整計劃裁定批準后60日內)后的6個月內以現金方式一次性支付,剩余稅款債權以現金方式分3年清償。
對于財產擔保債權,該類債權人有權就擔保物優(yōu)先受償,將通過公開處置變現或以物抵債等方式,在擔保物價值范圍內優(yōu)先受償,共涉及金額124.39億元、債權人977家;
對于劣后債權,不予清償,不占用償債資源,共涉及金額3.04億元、債權人482 家;
而對于普通債權,則根據金額大小差異化對待:5萬元以下的小額債權全額現金償,大額債權人則需接受“債權轉股權+信托受益權”的組合方式予以清償。
值得關注的是,此處的“信托受益權”是金科為保障本次資產優(yōu)化調整的平穩(wěn),新設的致澤金選、甄澤金選兩家信托持股平臺公司,底層資產為金科的地產項目,債權人未來可通過信托份額分享資產處置收益。
其中,由金科股份新設全資持有的致澤金選,而后由金科股份、致澤金選以51%和49%的持股比例共同設立甄澤金選;在兩家公司成立后,由兩家公司按照51%、49%比例承接非保留一級子公司的非保留股權。

業(yè)內人士指出,這一設計巧妙規(guī)避了當前資產賤賣的風險,同時也將債務壓力轉移至長期時間維度,本質是以時間換空間。
若未來房地產市場回暖或REITs發(fā)行渠道打通,債權人或可通過資產增值獲得超額補償。而金科則得以輕裝上陣,將管理精力集中于保交樓與輕資產運營。
“重生”之路仍非坦途
盡管重整方案獲批為金科股份贏得了喘息之機,但其2024年的財報數據仍暴露出深層次危機。
最新財報數據顯示,2024年金科股份全年實現營業(yè)收入275.55億元,同比下降56.43%;凈利潤虧損319.69億元,同比擴大266.11%;扣非歸母凈利潤為-284.18億元,同比下降284.37%;基本每股收益-6.04元;結算面積同比下降約53%至405萬平方米。
對于虧損原因,金科股份在年報中解釋稱,一方面,公司整體項目銷售下滑,報告期內達到交付條件的項目同比大幅減少,結轉收入下降至276億元,結轉毛利潤同比減少48億元;同時,經營性物業(yè)的出租率、租金水平及客流量的下降,導致以公允價值計量的經營性物業(yè)價值同比減少約12億元。
另一方面,受市場因素、公司債務逾期導致項目板結,以及剩余可售項目多集中在三四線城市的影響,2024年金科股份按照會計準則計提并表子公司存貨跌價準備130億元。另外,受利息支出費用化及債務逾期影響,財務費用大幅增加至79億元。
更嚴峻的是現金流狀況,2024年金科經營活動現金流凈額為-6.74億元,雖然較2023年的-35.38億元有所改善,但仍處于負值狀態(tài)。
轉型之路也同樣步履維艱。盡管公司提出向“投資管理+開發(fā)服務+特殊資產運營”轉型,但公司2024年代建業(yè)務收入僅5.6億元,占總營收的2.03%。
不過,雖然公司的經營狀況并不理想,但金科股份去年在“保交房”領域取得了一定進展。
截至2024年末,金科股份及所投資的公司完成交付住宅及商業(yè)約7.24萬套,交付面積約1205萬平方米,達成年度交付目標;自“保交房”工作開展以來,公司累計交付總面積4631萬平方米,交付總量30.04萬套,交付進度達成率95%。
對于2025年,金科股份在年報中也表示,“預計2025年度將完成全部保交房工作”,要確保所有項目“零爛尾”,確保交付面積不低于290萬平方米,利用好“白名單”機制,積極籌措保交房增量資金。
總體來看,金科股份此次重整獲批并非終點,而是漫長復蘇的起點。盡管重整計劃為金科爭取了喘息空間,但行業(yè)整體下行壓力仍未緩解,在這一背景下,在未來如何回正經營現金流、優(yōu)化資產結構,對其來說仍然是一個不小的難題。