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懷化市洪江市、陽江市江城區(qū)、海口市瓊山區(qū)、錦州市凌海市、??谑忻捞m區(qū)、宜春市袁州區(qū)、麗水市景寧畬族自治縣
淮南市田家庵區(qū)、徐州市睢寧縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟額濟(jì)納旗、中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、濟(jì)寧市鄒城市、三門峽市盧氏縣、清遠(yuǎn)市清新區(qū)、無錫市濱湖區(qū)
濟(jì)南市平陰縣、麗江市永勝縣、定西市隴西縣、宜春市萬載縣、新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)、晉中市靈石縣、甘孜瀘定縣、鶴崗市東山區(qū)、酒泉市玉門市
撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、天津市河西區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、臨夏廣河縣、太原市杏花嶺區(qū)
黔東南黎平縣、楚雄南華縣、天津市西青區(qū)、雞西市雞東縣、溫州市文成縣、眉山市彭山區(qū)、曲靖市陸良縣
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、海東市民和回族土族自治縣、海南共和縣、茂名市高州市、文昌市潭牛鎮(zhèn)
自貢市大安區(qū)、鶴壁市山城區(qū)、茂名市信宜市、汕頭市龍湖區(qū)、蘇州市虎丘區(qū)、牡丹江市東寧市、撫州市南城縣、青島市市南區(qū)、銅川市宜君縣、龍巖市新羅區(qū)
益陽市桃江縣、涼山冕寧縣、馬鞍山市當(dāng)涂縣、棗莊市臺(tái)兒莊區(qū)、大理永平縣
惠州市惠城區(qū)、西雙版納勐??h、信陽市固始縣、潮州市湘橋區(qū)、運(yùn)城市永濟(jì)市、安陽市殷都區(qū)
六盤水市鐘山區(qū)、貴陽市觀山湖區(qū)、達(dá)州市達(dá)川區(qū)、六安市霍山縣、漢中市勉縣
中山市南朗鎮(zhèn)、臺(tái)州市臨海市、南平市建甌市、廣西防城港市港口區(qū)、菏澤市鄆城縣、郴州市汝城縣
益陽市桃江縣、六安市金安區(qū)、甘孜德格縣、文山富寧縣、安順市普定縣
澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、東莞市黃江鎮(zhèn)、泉州市惠安縣、漳州市平和縣、福州市晉安區(qū)、大同市陽高縣、煙臺(tái)市招遠(yuǎn)市、臨汾市翼城縣、迪慶香格里拉市
定安縣龍河鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、深圳市鹽田區(qū)、周口市川匯區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市牙克石市
玉樹稱多縣、昆明市西山區(qū)、開封市蘭考縣、常德市漢壽縣、定西市安定區(qū)、廣西南寧市馬山縣、吉安市吉州區(qū)、大理大理市
黔東南三穗縣、四平市鐵東區(qū)、上饒市鉛山縣、臨沂市羅莊區(qū)、楚雄姚安縣
哈爾濱市松北區(qū)、岳陽市君山區(qū)、廣西南寧市隆安縣、哈爾濱市方正縣、昆明市安寧市、白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、佛山市南海區(qū)、保山市施甸縣、宣城市旌德縣、紹興市越城區(qū)
信陽市息縣、屯昌縣楓木鎮(zhèn)、廣西來賓市象州縣、鎮(zhèn)江市丹陽市、株洲市醴陵市、海西蒙古族都蘭縣、銅川市印臺(tái)區(qū)、廣西崇左市寧明縣、遵義市仁懷市
九江市廬山市、海南貴南縣、寧波市北侖區(qū)、天水市秦安縣、忻州市岢嵐縣、淄博市博山區(qū)、渭南市臨渭區(qū)、甘孜理塘縣、通化市梅河口市
九江市柴桑區(qū)、瀘州市納溪區(qū)、三明市寧化縣、銅仁市思南縣、涼山冕寧縣、大慶市林甸縣、珠海市金灣區(qū)、大理永平縣、德州市平原縣、大慶市讓胡路區(qū)
合肥市廬陽區(qū)、焦作市博愛縣、文山馬關(guān)縣、廣西崇左市天等縣、內(nèi)蒙古通遼市開魯縣、泉州市金門縣、云浮市郁南縣
遵義市湄潭縣、邵陽市雙清區(qū)、東營(yíng)市廣饒縣、佛山市三水區(qū)、黃岡市蘄春縣、西雙版納景洪市、廣西河池市南丹縣、屯昌縣新興鎮(zhèn)、廣西桂林市資源縣
洛陽市嵩縣、揚(yáng)州市廣陵區(qū)、延邊延吉市、贛州市興國(guó)縣、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、臨汾市霍州市、鞍山市臺(tái)安縣、上海市松江區(qū)
大同市左云縣、撫順市新?lián)釁^(qū)、盤錦市大洼區(qū)、楚雄姚安縣、撫順市東洲區(qū)、甘孜九龍縣、韶關(guān)市湞江區(qū)、忻州市五臺(tái)縣
重慶市銅梁區(qū)、白山市臨江市、東莞市清溪鎮(zhèn)、延安市富縣、南昌市南昌縣、雙鴨山市四方臺(tái)區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼瑪縣、廣西桂林市平樂縣、上饒市橫峰縣
廣西河池市東蘭縣、龍巖市武平縣、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、菏澤市東明縣、黔東南天柱縣、龍巖市漳平市
常德市澧縣、溫州市鹿城區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、吉林市磐石市、株洲市攸縣、馬鞍山市雨山區(qū)、遵義市赤水市、榆林市定邊縣、廣西來賓市興賓區(qū)、武威市民勤縣
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溫州市文成縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)、淮北市相山區(qū)、贛州市瑞金市、臨沂市臨沭縣、遂寧市射洪市
天津市和平區(qū)、吉安市井岡山市、南陽市南召縣、三明市尤溪縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、北京市海淀區(qū)、榆林市定邊縣、阿壩藏族羌族自治州汶川縣、青島市平度市
龍巖市武平縣、鄭州市中原區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁區(qū)、??谑旋埲A區(qū)、廣西北海市銀海區(qū)、撫順市望花區(qū)、懷化市麻陽苗族自治縣
隴南市宕昌縣、牡丹江市愛民區(qū)、漳州市云霄縣、迪慶德欽縣、龍巖市永定區(qū)、南通市崇川區(qū)、咸陽市興平市
大同市靈丘縣、衢州市江山市、鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)、佛山市禪城區(qū)、西安市新城區(qū)、廣西桂林市資源縣、臨沂市費(fèi)縣、寧夏固原市西吉縣、深圳市光明區(qū)、蘭州市皋蘭縣
滁州市明光市、晉中市壽陽縣、朔州市懷仁市、大同市廣靈縣、安陽市林州市、漳州市詔安縣
張掖市民樂縣、東方市天安鄉(xiāng)、淮安市清江浦區(qū)、泉州市德化縣、三沙市西沙區(qū)、寶雞市眉縣
孝感市孝昌縣、江門市開平市、晉中市介休市、新余市渝水區(qū)、九江市廬山市
渭南市合陽縣、臺(tái)州市溫嶺市、吉林市昌邑區(qū)、西寧市湟中區(qū)、煙臺(tái)市棲霞市、延安市吳起縣
商丘市梁園區(qū)、榆林市定邊縣、北京市順義區(qū)、曲靖市陸良縣、德州市武城縣
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安康市漢陰縣、贛州市崇義縣、清遠(yuǎn)市陽山縣、莆田市仙游縣、漯河市臨潁縣、寧德市福鼎市、德州市陵城區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、渭南市韓城市
郴州市資興市、大連市甘井子區(qū)、齊齊哈爾市克山縣、泉州市永春縣、萬寧市北大鎮(zhèn)、淮南市壽縣、嘉興市秀洲區(qū)
西安市長(zhǎng)安區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、安慶市大觀區(qū)、臨高縣和舍鎮(zhèn)、安慶市宿松縣、三沙市南沙區(qū)
宿遷市宿城區(qū)、運(yùn)城市垣曲縣、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、銅仁市萬山區(qū)、臺(tái)州市三門縣、常州市新北區(qū)、南京市鼓樓區(qū)、銅仁市印江縣
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沈陽市遼中區(qū)、株洲市炎陵縣、永州市藍(lán)山縣、黔東南錦屏縣、洛陽市偃師區(qū)、南陽市臥龍區(qū)、保山市施甸縣、黔東南施秉縣
九江市潯陽區(qū)、廣州市海珠區(qū)、衢州市開化縣、徐州市豐縣、威海市榮成市、撫州市宜黃縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、蕪湖市弋江區(qū)、甘孜爐霍縣、五指山市番陽
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬科救急,累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬科。
5月14日晚間,萬科發(fā)布公告稱,第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”)擬向萬科提供股東借款,借款金額為15.52億元,用于幫助萬科償還在公開市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告,該筆借款期限為36個(gè)月,且允許提前還款或展期,借款利率為年化2.34%,低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),還款方式為每半年還款0.5%,最后一期還97%。
值得關(guān)注的是,這也是今年以來深鐵集團(tuán)第4次公開借款支援萬科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù),累計(jì)金額達(dá)到118.52億元,足以見得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬科的托底決心。

截至目前,深鐵集團(tuán)持有萬科27.18%股權(quán),為其第一大股東,也是萬科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來看,2025年是萬科的還債大年,當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬科年報(bào),2024年公司錄得凈虧損494.8億元,營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元,主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底,萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元,而貨幣資金僅881.6億元,現(xiàn)金短債比低至0.56,流動(dòng)性壓力顯著。并且,凈負(fù)債率達(dá)到80.6%,較去年初增長(zhǎng)25.9pct,剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%,較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過,萬科也在一直積極償債,尤其是大股東深鐵集團(tuán),通過大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬科,在其幫助下,目前萬科的公開債務(wù)均已如期兌付。

境內(nèi)債方面,今年一季度,萬科共完成了五筆公開債的如期兌付,本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”和3月17日到期的“20萬科02”。
5月15日,萬科再發(fā)布公告稱,“20萬科04”將于5月19日付息,債權(quán)登記日為5月16日,利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示,“20萬科04”起息日為2020年5月19日,發(fā)行總額為15.0億元,債券期限為7.0年,最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面,萬科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債,涉及本金余額4.23億美元,票面年利率3.15%。
不過,債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前,萬科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億,其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元,占比達(dá)到71.8%,未來12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份,共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口,延緩了危機(jī),但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù),今年1-3月,萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元,同比下降38.3%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元,同比下降51.1%;經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元,同比增長(zhǎng)12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響,歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元;整體毛利率為6.1%,同比下降 4.7%。
銷售方面,一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米,合同銷售金額349.2億元,同比分別下降35.1%和39.8%,銷售回款率超過100%。
其中,萬科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷售表現(xiàn),理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項(xiàng)第一,上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí),萬科的“第二曲線”開始顯效。
報(bào)告期內(nèi),租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目,即泊寓業(yè)務(wù))實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元,同比增長(zhǎng)6%。一季度,泊寓新拓展房源5213間,新開業(yè)4001間。

萬科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%,在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式;存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開業(yè),實(shí)現(xiàn)97%出租率;物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先,冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過,租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng),但規(guī)模仍難以對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末,萬科持有的貨幣資金為755.0億元;有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元,資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi),萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元,新增融資綜合成本3.39%,較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn);實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元,涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目;實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆,合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度,在業(yè)績(jī)之外,更引發(fā)外界關(guān)注的是萬科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng):深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬科控制權(quán)的全面接管,而隨著深鐵系高管的入駐,萬科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層,曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱,但在深鐵入主后,這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且,在深鐵主導(dǎo)時(shí)代,深鐵與萬科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日,深鐵置業(yè)萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓,簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議,進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議,深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì),與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合,對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司,以“軌道+物業(yè)”聞名,目前總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬平方米,在建體量1104萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示,此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試,既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán),也能推動(dòng)萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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