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西雙版納勐臘縣、咸陽市涇陽縣、臺州市三門縣、郴州市桂東縣、延安市延川縣、杭州市富陽區(qū)
內(nèi)蒙古赤峰市阿魯科爾沁旗、長沙市寧鄉(xiāng)市、聊城市東昌府區(qū)、萬寧市三更羅鎮(zhèn)、鶴崗市向陽區(qū)、廣西防城港市港口區(qū)、大理彌渡縣
白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、寧夏固原市西吉縣、寶雞市千陽縣、晉城市高平市、內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、常德市臨澧縣、雙鴨山市集賢縣、營口市站前區(qū)、汕頭市潮陽區(qū)、上饒市婺源縣、畢節(jié)市金沙縣、成都市錦江區(qū)、紅河綠春縣
黃岡市紅安縣、東莞市黃江鎮(zhèn)、汕尾市陸豐市、焦作市解放區(qū)、黃南同仁市、成都市成華區(qū)、溫州市龍港市
永州市冷水灘區(qū)、淄博市沂源縣、長治市長子縣、文昌市文教鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市封丘縣、曲靖市沾益區(qū)、寧德市周寧縣
中山市南區(qū)街道、銅仁市碧江區(qū)、郴州市嘉禾縣、朔州市右玉縣、楚雄大姚縣、重慶市石柱土家族自治縣、朔州市朔城區(qū)、廣西賀州市平桂區(qū)、南通市崇川區(qū)
焦作市修武縣、朝陽市龍城區(qū)、陽泉市盂縣、永州市零陵區(qū)、黔東南黃平縣、甘孜德格縣、綿陽市北川羌族自治縣、鶴壁市?？h、云浮市郁南縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、巴中市南江縣、泰州市興化市、錦州市義縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟阿巴嘎旗、黃石市陽新縣、濮陽市南樂縣
丹東市寬甸滿族自治縣、東莞市寮步鎮(zhèn)、黃南尖扎縣、臺州市仙居縣、九江市共青城市、長春市寬城區(qū)、重慶市北碚區(qū)、龍巖市連城縣、溫州市龍港市、聊城市東阿縣
北京市昌平區(qū)、阜新市阜新蒙古族自治縣、咸陽市興平市、長春市農(nóng)安縣、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、牡丹江市東安區(qū)、延安市富縣、大慶市紅崗區(qū)、溫州市鹿城區(qū)、銅仁市德江縣
徐州市賈汪區(qū)、武漢市江岸區(qū)、五指山市水滿、漳州市長泰區(qū)、海北剛察縣、果洛甘德縣、鹽城市濱?？h
平?jīng)鍪腥A亭縣、煙臺市福山區(qū)、大理漾濞彝族自治縣、汕尾市陸河縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、邵陽市北塔區(qū)、寶雞市扶風(fēng)縣
大連市普蘭店區(qū)、漳州市漳浦縣、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣、延邊敦化市
上海市金山區(qū)、永州市藍(lán)山縣、鞍山市千山區(qū)、昆明市盤龍區(qū)、日照市莒縣、南京市江寧區(qū)
泰州市姜堰區(qū)、上海市崇明區(qū)、玉溪市江川區(qū)、哈爾濱市阿城區(qū)、南昌市青山湖區(qū)、瓊海市長坡鎮(zhèn)、綿陽市梓潼縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣
襄陽市襄城區(qū)、襄陽市老河口市、渭南市華陰市、文昌市會文鎮(zhèn)、牡丹江市綏芬河市、濟(jì)南市濟(jì)陽區(qū)、重慶市銅梁區(qū)、玉樹治多縣、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)、常德市武陵區(qū)
淮安市洪澤區(qū)、重慶市萬州區(qū)、澄邁縣加樂鎮(zhèn)、大慶市大同區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、長治市平順縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、甘南碌曲縣
麗水市青田縣、三門峽市陜州區(qū)、徐州市沛縣、廣西南寧市武鳴區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣、河源市源城區(qū)、長春市朝陽區(qū)、廣西防城港市東興市
云浮市云城區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、文昌市翁田鎮(zhèn)、重慶市大渡口區(qū)、楚雄元謀縣
三明市永安市、中山市三角鎮(zhèn)、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、濟(jì)南市歷城區(qū)、三亞市吉陽區(qū)、臨夏永靖縣、衡陽市衡陽縣、涼山喜德縣、洛陽市洛龍區(qū)
達(dá)州市通川區(qū)、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、臨汾市曲沃縣、文山廣南縣、泰安市泰山區(qū)、咸陽市興平市、澄邁縣加樂鎮(zhèn)、邵陽市洞口縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟額濟(jì)納旗、隴南市武都區(qū)
迪慶香格里拉市、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、西雙版納景洪市、洛陽市老城區(qū)、遵義市播州區(qū)
佳木斯市向陽區(qū)、贛州市興國縣、九江市武寧縣、韶關(guān)市仁化縣、咸陽市永壽縣、牡丹江市東安區(qū)、銅陵市樅陽縣、駐馬店市遂平縣、廣西北海市合浦縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市
廣州市天河區(qū)、十堰市張灣區(qū)、慶陽市西峰區(qū)、德陽市綿竹市、重慶市秀山縣、洛陽市汝陽縣、普洱市景谷傣族彝族自治縣
宜昌市遠(yuǎn)安縣、酒泉市玉門市、中山市南頭鎮(zhèn)、阿壩藏族羌族自治州紅原縣、蕪湖市無為市、鶴崗市綏濱縣
廣西南寧市橫州市、恩施州利川市、駐馬店市正陽縣、馬鞍山市當(dāng)涂縣、怒江傈僳族自治州瀘水市、攀枝花市鹽邊縣、煙臺市棲霞市、涼山西昌市
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撫州市樂安縣、哈爾濱市呼蘭區(qū)、宿州市泗縣、濰坊市臨朐縣、無錫市惠山區(qū)、榆林市吳堡縣
九江市濂溪區(qū)、東莞市望牛墩鎮(zhèn)、蘇州市吳中區(qū)、運(yùn)城市稷山縣、廈門市同安區(qū)、廣州市番禺區(qū)
錦州市凌海市、朝陽市建平縣、儋州市蘭洋鎮(zhèn)、牡丹江市寧安市、漳州市漳浦縣
西寧市湟源縣、延邊龍井市、牡丹江市愛民區(qū)、濟(jì)源市市轄區(qū)、九江市湖口縣、佛山市順德區(qū)、郴州市北湖區(qū)、南陽市唐河縣
銅仁市萬山區(qū)、普洱市景東彝族自治縣、中山市東鳳鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、永州市零陵區(qū)、鄭州市中牟縣、永州市江華瑤族自治縣
龍巖市新羅區(qū)、揭陽市揭西縣、南陽市社旗縣、六安市金安區(qū)、昆明市官渡區(qū)、臨沂市沂水縣
肇慶市端州區(qū)、玉溪市易門縣、楚雄大姚縣、韶關(guān)市湞江區(qū)、隨州市曾都區(qū)、松原市寧江區(qū)、嘉峪關(guān)市文殊鎮(zhèn)、哈爾濱市道里區(qū)、駐馬店市正陽縣、淮北市相山區(qū)
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特中旗、汕頭市南澳縣、九江市彭澤縣、福州市閩清縣、常州市天寧區(qū)
樂東黎族自治縣志仲鎮(zhèn)、通化市柳河縣、臨沂市莒南縣、麗水市蓮都區(qū)、衡陽市蒸湘區(qū)、長治市長子縣、文昌市潭牛鎮(zhèn)、漯河市臨潁縣、廣西百色市那坡縣、雙鴨山市寶山區(qū)
昭通市魯?shù)榭h、萬寧市大茂鎮(zhèn)、重慶市巴南區(qū)、東方市感城鎮(zhèn)、郴州市北湖區(qū)、重慶市江北區(qū)、東方市四更鎮(zhèn)、阜陽市潁州區(qū)
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樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、云浮市郁南縣、合肥市廬陽區(qū)、鐵嶺市銀州區(qū)、新鄉(xiāng)市原陽縣、西安市灞橋區(qū)、濟(jì)南市鋼城區(qū)
徐州市鼓樓區(qū)、東莞市沙田鎮(zhèn)、池州市貴池區(qū)、撫順市順城區(qū)、吉林市永吉縣、海南興?？h、雙鴨山市寶山區(qū)
中山市東區(qū)街道、中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、朔州市朔城區(qū)、南通市啟東市、中山市南頭鎮(zhèn)、重慶市開州區(qū)、滁州市來安縣
吉安市永新縣、濱州市惠民縣、呂梁市中陽縣、婁底市漣源市、鞍山市岫巖滿族自治縣、甘南舟曲縣
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白銀市靖遠(yuǎn)縣、涼山喜德縣、長治市潞州區(qū)、聊城市臨清市、麗江市寧蒗彝族自治縣
達(dá)州市渠縣、南充市蓬安縣、滁州市南譙區(qū)、濱州市無棣縣、甘南碌曲縣
武漢市江岸區(qū)、長春市朝陽區(qū)、湘西州保靖縣、貴陽市白云區(qū)、泉州市安溪縣、臨汾市鄉(xiāng)寧縣、十堰市丹江口市、白山市靖宇縣、江門市臺山市
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做。”
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大?！眳怯裆乇硎?，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)。”在易居（中國）控股有限公司董事局主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地?！耙晟芌EITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利?！?/p>
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的。”周忻建議，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施。“建議政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造?！蓖瑫r，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海。”
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個項目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計的時候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個在建的項目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計到選材、設(shè)計、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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