界面新聞?dòng)浾?| 張曉云
繼北京率先開閘不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記后，上海跟進(jìn)啟動(dòng)。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開展不動(dòng)產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對(duì)完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈，上海作為全國(guó)金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財(cái)產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構(gòu)建“多場(chǎng)景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)管理的全鏈條堵點(diǎn)，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項(xiàng)目推薦和儲(chǔ)備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉(zhuǎn)發(fā)文件學(xué)習(xí)中。上海信托在界面新聞時(shí)采訪時(shí)表示，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動(dòng)首批項(xiàng)目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍。《通知》適用范圍為上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機(jī)構(gòu)，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國(guó)家金融監(jiān)管總局青島局，而非國(guó)家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個(gè)別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定對(duì)受托人開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、委托人運(yùn)用信托機(jī)制以及對(duì)交付的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程?！锻ㄖ访鞔_了從預(yù)登記、信托文件簽訂、申請(qǐng)登記證明文件、辦理信托財(cái)產(chǎn)登記等不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機(jī)制?！锻ㄖ访鞔_試點(diǎn)信息共享機(jī)制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢(shì)支持不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)在浦東率先落地等。
上海試點(diǎn)有何亮點(diǎn)？
此前，信托行業(yè)對(duì)完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈。
上海正策律師事務(wù)所律師魏峻軍在接受界面新聞?dòng)浾弑硎荆谠摗锻ㄖ分?，委托人將不?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司成為信托財(cái)產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動(dòng)產(chǎn)交付信托后，權(quán)屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國(guó)信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權(quán)和其他投資性權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙?shí)施工作小組主編的《民法典總則編理解與適用》中對(duì)于“其他性投資權(quán)利”解讀為“主要包括信托、各種期權(quán)、多種財(cái)產(chǎn)組合的權(quán)利等，……”。也就是說基于該條款，信托權(quán)益是不同于我國(guó)傳統(tǒng)物權(quán)、債權(quán)二分法的一種特殊性權(quán)利。
那么，這種權(quán)利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權(quán)特點(diǎn)的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權(quán)利要側(cè)重體現(xiàn)信托權(quán)益偏向物權(quán)的公示性、排他性。通過不動(dòng)產(chǎn)登記，明確該不動(dòng)產(chǎn)目前的歸屬信托權(quán)屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的亮點(diǎn)之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。同時(shí)，明確須將委托人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財(cái)產(chǎn)”專項(xiàng)標(biāo)識(shí)，體現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點(diǎn)。
一是擴(kuò)大適用范圍，豐富應(yīng)用場(chǎng)景。《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對(duì)慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場(chǎng)景進(jìn)行了適用規(guī)定。同時(shí)，《通知》特別鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場(chǎng)景開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。
二是閉環(huán)辦理流程，構(gòu)建完整周期。《通知》構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請(qǐng)出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機(jī)制，多方共同推進(jìn)。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務(wù)局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關(guān)部門，有效發(fā)揮中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司的專業(yè)登記功能，同時(shí)明確六部門建立信息共享機(jī)制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進(jìn)試點(diǎn)順利開展。
值得注意的是，此前北京相關(guān)發(fā)文機(jī)關(guān)為國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)。相比之下，上海的發(fā)文機(jī)關(guān)更多更完善，其中包含了國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機(jī)關(guān)中在權(quán)屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎(chǔ)。上海市稅務(wù)局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)案例落地，逐步完善相關(guān)法律法規(guī)體系，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范，更好發(fā)揮信托在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財(cái)富傳承中的作用，不斷增強(qiáng)上海國(guó)際金融中心的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準(zhǔn)備如何？
上海此次跟進(jìn)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)，各家信托公司準(zhǔn)備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項(xiàng)目推薦和儲(chǔ)備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項(xiàng)目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進(jìn)信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當(dāng)于身后財(cái)產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進(jìn)，監(jiān)管的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對(duì)象為各類大型物業(yè)設(shè)施，將資產(chǎn)放進(jìn)去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托?！币患疑虾］爟?nèi)信托公司業(yè)務(wù)人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時(shí)，上海信托已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。上海信托在接受界面新聞采訪時(shí)表示，先前，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動(dòng)首批項(xiàng)目落地。
上海信托認(rèn)為，《通知》的發(fā)布將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國(guó)際金融中心建設(shè)和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！锻ㄖ酚闪鶄€(gè)部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務(wù)、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關(guān)部門的論證嚴(yán)謹(jǐn)，體現(xiàn)了上海市對(duì)該項(xiàng)工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對(duì)該項(xiàng)工作的大力支持。《通知》既考慮了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的設(shè)立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關(guān)問題。同時(shí)，《通知》鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應(yīng)用場(chǎng)景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢(shì)、激發(fā)市場(chǎng)活力、拓寬應(yīng)用范圍打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉(zhuǎn)發(fā)《通知》文件積極學(xué)習(xí)中。
2024年12月，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。
2025年4月，國(guó)投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國(guó)投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，幫助老人實(shí)現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動(dòng)產(chǎn)信托，將物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈(zèng)。