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岳陽市君山區(qū)、泰安市岱岳區(qū)、忻州市五臺縣、湘西州鳳凰縣、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)
忻州市岢嵐縣、濟寧市梁山縣、銅仁市碧江區(qū)、長春市農(nóng)安縣、大同市陽高縣、哈爾濱市巴彥縣、漢中市寧強縣、牡丹江市綏芬河市
佳木斯市向陽區(qū)、贛州市興國縣、九江市武寧縣、韶關(guān)市仁化縣、咸陽市永壽縣、牡丹江市東安區(qū)、銅陵市樅陽縣、駐馬店市遂平縣、廣西北海市合浦縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市
淮北市相山區(qū)、榆林市佳縣、南充市嘉陵區(qū)、武漢市武昌區(qū)、商丘市睢縣、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、呂梁市交口縣
晉中市昔陽縣、贛州市于都縣、成都市崇州市、廣西百色市右江區(qū)、深圳市鹽田區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、忻州市保德縣、東營市東營區(qū)、長沙市天心區(qū)
屯昌縣坡心鎮(zhèn)、白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、無錫市宜興市、長治市武鄉(xiāng)縣、海南貴南縣
寧波市江北區(qū)、朝陽市北票市、十堰市房縣、廣西崇左市寧明縣、牡丹江市陽明區(qū)、漢中市漢臺區(qū)、內(nèi)江市市中區(qū)、文山麻栗坡縣、安順市平壩區(qū)、咸陽市彬州市
安陽市滑縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟錫林浩特市、泰安市泰山區(qū)、伊春市金林區(qū)、延安市子長市、威海市環(huán)翠區(qū)、涼山甘洛縣、延邊和龍市、呂梁市中陽縣、廣西貴港市桂平市
平頂山市魯山縣、衡陽市石鼓區(qū)、臨汾市古縣、蘇州市吳江區(qū)、宜賓市翠屏區(qū)、青島市城陽區(qū)、甘南舟曲縣、寧夏銀川市永寧縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗
合肥市巢湖市、株洲市荷塘區(qū)、錦州市北鎮(zhèn)市、太原市小店區(qū)、黃南河南蒙古族自治縣
上海市徐匯區(qū)、宜昌市遠安縣、重慶市潼南區(qū)、天津市武清區(qū)、江門市恩平市、大慶市讓胡路區(qū)、樂山市夾江縣、儋州市光村鎮(zhèn)
蕪湖市南陵縣、煙臺市蓬萊區(qū)、撫順市新賓滿族自治縣、平?jīng)鍪徐`臺縣、湖州市吳興區(qū)、寧波市江北區(qū)
咸陽市旬邑縣、日照市嵐山區(qū)、寶雞市岐山縣、玉樹雜多縣、雅安市漢源縣、大連市長?？h、商丘市虞城縣、駐馬店市新蔡縣、沈陽市于洪區(qū)
丹東市元寶區(qū)、揚州市高郵市、玉樹治多縣、樂東黎族自治縣九所鎮(zhèn)、威海市乳山市
昭通市昭陽區(qū)、撫順市東洲區(qū)、溫州市瑞安市、南京市棲霞區(qū)、綏化市明水縣、撫順市新賓滿族自治縣、延邊圖們市、大興安嶺地區(qū)塔河縣、撫順市順城區(qū)
朝陽市雙塔區(qū)、楚雄大姚縣、吉安市永新縣、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、呂梁市中陽縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗
廣西柳州市融水苗族自治縣、西安市蓮湖區(qū)、上海市嘉定區(qū)、十堰市丹江口市、漳州市薌城區(qū)、甘孜九龍縣、遵義市綏陽縣
駐馬店市確山縣、黑河市五大連池市、清遠市陽山縣、楚雄祿豐市、淮安市淮安區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗、蚌埠市龍子湖區(qū)
天水市武山縣、直轄縣潛江市、五指山市毛陽、七臺河市新興區(qū)、廣西南寧市武鳴區(qū)、昆明市富民縣、安慶市潛山市
內(nèi)蒙古赤峰市巴林右旗、開封市禹王臺區(qū)、臨夏臨夏縣、吉安市泰和縣、蘇州市虎丘區(qū)、貴陽市云巖區(qū)、廣西南寧市馬山縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗
馬鞍山市博望區(qū)、湛江市赤坎區(qū)、內(nèi)江市東興區(qū)、蕪湖市繁昌區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼前旗、咸陽市淳化縣、寧德市福鼎市
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煙臺市龍口市、樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、臨夏臨夏市、西寧市城中區(qū)、杭州市西湖區(qū)、萬寧市北大鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、遼陽市白塔區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預(yù)期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性。
重點財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財報“在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”，領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增
從業(yè)務(wù)布局來看，中國香港是領(lǐng)展當前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負，錄得-2.2%。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地業(yè)務(wù)業(yè)績飆升
當香港市場面臨逆風，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極。
報告期內(nèi)，領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi)內(nèi)地零售物業(yè)租用率達到95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型
面對市場大環(huán)境的變化，領(lǐng)展也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月，領(lǐng)展宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰(zhàn)略升級，這也標志著其從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺專門為私人機構(gòu)資本提供服務(wù)，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解，該戰(zhàn)略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團將持續(xù)探索以不同方式強化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領(lǐng)展在下一財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。
接下來，領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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