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重慶市潼南區(qū)、東莞市常平鎮(zhèn)、眉山市丹棱縣、咸陽(yáng)市禮泉縣、益陽(yáng)市沅江市
湛江市霞山區(qū)、馬鞍山市含山縣、運(yùn)城市河津市、南平市光澤縣、澄邁縣中興鎮(zhèn)
直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、曲靖市羅平縣、中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、德陽(yáng)市綿竹市、平頂山市石龍區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、荊門市沙洋縣、泰安市東平縣
新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)、撫順市東洲區(qū)、甘孜石渠縣、河源市連平縣、鷹潭市月湖區(qū)、濮陽(yáng)市臺(tái)前縣
大興安嶺地區(qū)漠河市、牡丹江市西安區(qū)、吉安市遂川縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、晉城市沁水縣、白銀市靖遠(yuǎn)縣、廣西崇左市寧明縣、泰州市興化市
廣西桂林市雁山區(qū)、宜春市高安市、濰坊市安丘市、臨汾市鄉(xiāng)寧縣、廣安市鄰水縣、大同市天鎮(zhèn)縣
酒泉市金塔縣、大連市長(zhǎng)海縣、莆田市秀嶼區(qū)、廣西河池市羅城仫佬族自治縣、鎮(zhèn)江市京口區(qū)、吉安市吉安縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍(lán)旗、呂梁市石樓縣、紅河個(gè)舊市、湛江市霞山區(qū)
阜陽(yáng)市潁東區(qū)、宜春市上高縣、菏澤市東明縣、黔南羅甸縣、孝感市孝昌縣、太原市婁煩縣、紅河綠春縣、雞西市滴道區(qū)、揚(yáng)州市江都區(qū)、天水市秦州區(qū)
焦作市博愛(ài)縣、寧德市古田縣、晉中市榆次區(qū)、自貢市富順縣、臨夏臨夏市、福州市閩侯縣、黔西南興義市、洛陽(yáng)市西工區(qū)
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、六安市舒城縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、咸寧市通城縣、揚(yáng)州市江都區(qū)、重慶市榮昌區(qū)
雙鴨山市嶺東區(qū)、上海市金山區(qū)、廣西百色市田陽(yáng)區(qū)、萬(wàn)寧市三更羅鎮(zhèn)、廣西百色市右江區(qū)、澄邁縣福山鎮(zhèn)、廣西河池市南丹縣、平?jīng)鍪袥艽h、廣西百色市靖西市
延安市甘泉縣、黔西南興仁市、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、東莞市沙田鎮(zhèn)、濟(jì)寧市魚臺(tái)縣、鐵嶺市清河區(qū)、昆明市石林彝族自治縣、揚(yáng)州市邗江區(qū)、新余市分宜縣
雅安市石棉縣、嘉興市桐鄉(xiāng)市、廣西桂林市疊彩區(qū)、臺(tái)州市黃巖區(qū)、鷹潭市余江區(qū)
德宏傣族景頗族自治州盈江縣、臨汾市蒲縣、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、福州市福清市、茂名市信宜市
恩施州恩施市、福州市福清市、黔南龍里縣、常德市津市市、北京市門頭溝區(qū)、酒泉市肅北蒙古族自治縣
遵義市播州區(qū)、鶴崗市蘿北縣、黔南龍里縣、黔西南普安縣、太原市晉源區(qū)、濟(jì)南市鋼城區(qū)、錦州市太和區(qū)、衢州市衢江區(qū)、樂(lè)山市犍為縣
鄭州市二七區(qū)、陽(yáng)泉市郊區(qū)、廣安市廣安區(qū)、上海市松江區(qū)、白沙黎族自治縣南開(kāi)鄉(xiāng)、內(nèi)蒙古赤峰市紅山區(qū)、蘭州市榆中縣、寧夏銀川市金鳳區(qū)、內(nèi)江市市中區(qū)、寶雞市隴縣
哈爾濱市道里區(qū)、渭南市蒲城縣、東莞市石龍鎮(zhèn)、撫州市臨川區(qū)、宜春市樟樹(shù)市、許昌市建安區(qū)、白山市江源區(qū)、儋州市中和鎮(zhèn)、臺(tái)州市路橋區(qū)
玉樹(shù)稱多縣、寧德市柘榮縣、蕪湖市弋江區(qū)、蘇州市吳江區(qū)、德州市慶云縣、吉安市新干縣、渭南市白水縣
營(yíng)口市大石橋市、吉安市井岡山市、張掖市臨澤縣、哈爾濱市巴彥縣、五指山市毛陽(yáng)、定西市隴西縣、馬鞍山市博望區(qū)、黃南尖扎縣、漢中市佛坪縣
九江市潯陽(yáng)區(qū)、齊齊哈爾市拜泉縣、青島市市南區(qū)、平頂山市郟縣、銅川市王益區(qū)
云浮市羅定市、大慶市林甸縣、自貢市貢井區(qū)、鎮(zhèn)江市京口區(qū)、德州市陵城區(qū)
恩施州宣恩縣、渭南市蒲城縣、七臺(tái)河市勃利縣、衡陽(yáng)市祁東縣、麗江市永勝縣、徐州市睢寧縣、韶關(guān)市翁源縣、沈陽(yáng)市大東區(qū)、黔南羅甸縣
伊春市伊美區(qū)、慶陽(yáng)市寧縣、長(zhǎng)春市農(nóng)安縣、信陽(yáng)市羅山縣、濮陽(yáng)市南樂(lè)縣
廣西河池市都安瑤族自治縣、南陽(yáng)市南召縣、銅陵市義安區(qū)、廣西河池市東蘭縣、麗江市寧蒗彝族自治縣、西安市未央?yún)^(qū)、駐馬店市驛城區(qū)、白沙黎族自治縣南開(kāi)鄉(xiāng)
廣西梧州市岑溪市、昆明市盤龍區(qū)、瀘州市古藺縣、日照市東港區(qū)、咸寧市赤壁市、文昌市馮坡鎮(zhèn)、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、隴南市康縣
內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、濮陽(yáng)市南樂(lè)縣、駐馬店市遂平縣、葫蘆島市南票區(qū)、泰安市泰山區(qū)、佳木斯市郊區(qū)、漢中市佛坪縣、瀘州市合江縣、上饒市廣豐區(qū)
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內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、晉城市陵川縣、安慶市宜秀區(qū)、青島市即墨區(qū)、張掖市臨澤縣
榆林市吳堡縣、溫州市蒼南縣、濰坊市坊子區(qū)、長(zhǎng)春市榆樹(shù)市、三門峽市湖濱區(qū)、貴陽(yáng)市白云區(qū)、茂名市信宜市
六安市金寨縣、內(nèi)蒙古赤峰市巴林右旗、咸陽(yáng)市旬邑縣、成都市青羊區(qū)、重慶市開(kāi)州區(qū)
黔南長(zhǎng)順縣、福州市連江縣、東莞市萬(wàn)江街道、昭通市魯?shù)榭h、重慶市南川區(qū)、廣西梧州市藤縣、宜春市靖安縣、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、萬(wàn)寧市南橋鎮(zhèn)、平頂山市新華區(qū)
重慶市萬(wàn)州區(qū)、昭通市水富市、臨高縣加來(lái)鎮(zhèn)、重慶市石柱土家族自治縣、吉林市龍?zhí)秴^(qū)、重慶市豐都縣、開(kāi)封市通許縣、德陽(yáng)市綿竹市
七臺(tái)河市茄子河區(qū)、上饒市鄱陽(yáng)縣、鐵嶺市西豐縣、遼陽(yáng)市弓長(zhǎng)嶺區(qū)、淮安市漣水縣、上饒市廣豐區(qū)、天津市東麗區(qū)
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廣西河池市大化瑤族自治縣、朝陽(yáng)市龍城區(qū)、安陽(yáng)市滑縣、南通市通州區(qū)、撫州市宜黃縣、澄邁縣福山鎮(zhèn)、天水市秦州區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)
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東莞市東城街道、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、濰坊市昌樂(lè)縣、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、哈爾濱市呼蘭區(qū)、武漢市黃陂區(qū)、晉中市昔陽(yáng)縣
酒泉市敦煌市、株洲市茶陵縣、遵義市湄潭縣、內(nèi)蒙古烏海市烏達(dá)區(qū)、白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、深圳市龍華區(qū)、安慶市迎江區(qū)、阿壩藏族羌族自治州理縣、昌江黎族自治縣叉河鎮(zhèn)
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江門市開(kāi)平市、安康市旬陽(yáng)市、廣西河池市大化瑤族自治縣、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗、贛州市尋烏縣、張家界市武陵源區(qū)、鄭州市上街區(qū)、茂名市電白區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣
“全球最大豪華酒店業(yè)主”富力開(kāi)啟酒店大甩賣模式|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣以流拍告終。這座位于廣州市花都區(qū)的12層酒店，評(píng)估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)已降至2.77億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折），但最終因無(wú)人報(bào)名而宣告流拍。
根據(jù)競(jìng)買公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，此次拍賣源于債券抵押物被執(zhí)行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強(qiáng)制拍賣。
值得關(guān)注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過(guò)資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達(dá)到177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。
從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭
富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造。
1994年，公司創(chuàng)始人李思廉與張力以2000萬(wàn)元成立廣州天力地產(chǎn)。
此后十余年間，富力以“拆舊廠、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業(yè)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)超250萬(wàn)平方米，迅速積累資本。
2002年，富力進(jìn)軍北京，拿下東三環(huán)41萬(wàn)平方米的北京富力城項(xiàng)目，以“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)發(fā)、當(dāng)年銷售”的速度完成項(xiàng)目，打開(kāi)北方市場(chǎng)。
至2005年赴港上市時(shí)，富力地產(chǎn)的市值已超過(guò)200億港元，成為內(nèi)地首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”。
2007年，富力以161億元銷售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風(fēng)頭無(wú)兩。
而在富力早期戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。
其在廣州珠江新城開(kāi)發(fā)的16個(gè)商辦項(xiàng)目，占據(jù)該區(qū)域半數(shù)地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位。
2003年，富力以2380元/平方米的低價(jià)拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。
2004年，富力首次試水高端酒店，與萬(wàn)豪、凱悅等國(guó)際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項(xiàng)目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構(gòu)建出“商住雙輪驅(qū)動(dòng)”的模式。
早期，富力地產(chǎn)的酒店項(xiàng)目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬(wàn)麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國(guó)際品牌合作，迅速成為區(qū)域地標(biāo)。
2017年，富力以189.55億元的價(jià)格，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店，收購(gòu)單價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的6折。
完成收購(gòu)后，富力的酒店資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近90家，總客房數(shù)超過(guò)26000間，覆蓋一線城市及多個(gè)旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。
然而，這場(chǎng)被稱為“世紀(jì)交易”的并購(gòu)，表面看雖是“撿漏”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
斷臂求生，開(kāi)啟酒店大甩賣模式
在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐，甚至成為業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護(hù)成本與低周轉(zhuǎn)率就成為了拖累。
自收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長(zhǎng)期拖累富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)的“黑洞”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長(zhǎng)到20多億元，虧損金額逐年擴(kuò)大。
2023年，酒店市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達(dá)到26.19億元，同比擴(kuò)大近3倍。
酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時(shí)，高杠桿收購(gòu)疊加運(yùn)營(yíng)成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。
自2022年起，富力開(kāi)啟“賣酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)不及預(yù)期。
2022年6月，北京萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬(wàn)元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購(gòu)價(jià)縮水46%。
這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分，且多數(shù)資金被用于償還優(yōu)先級(jí)債務(wù)，并未能緩解現(xiàn)金流枯竭。
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值得注意的是，在完成對(duì)萬(wàn)達(dá)酒店的收購(gòu)之時(shí)，富力的賬面現(xiàn)金僅156億元，卻豪擲近200億收購(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)凈負(fù)債率飆升至170%以上，也為后續(xù)債務(wù)危機(jī)埋下隱患。
2024年9月，富力的危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請(qǐng)對(duì)富力子公司清盤，導(dǎo)致68家核心酒店及一棟寫字樓被強(qiáng)制接管，這也讓富力喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的處置權(quán)。
截至2024年末，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數(shù)量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬(wàn)平方米，總客房數(shù)為7513間，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)等酒店管理集團(tuán)管理。
債務(wù)冰山下的生存博弈
從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然面臨著很大的壓力。
2024年財(cái)報(bào)顯示，其總負(fù)債高達(dá)2621.36億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比93%，規(guī)模達(dá)2438.16億元，而流動(dòng)資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達(dá)316.76億元。
并且，未來(lái)12個(gè)月需償還債務(wù)1035.69億元，但現(xiàn)金及受限資金僅38.64億元，現(xiàn)金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。
酒店業(yè)務(wù)方面，2024年?duì)I業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴(kuò)大至36.19億元。同時(shí)基于交付面積和整體平均售價(jià)的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價(jià)跌至6800元/平方米。
截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無(wú)法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。
鑒于公司的現(xiàn)狀，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所明確“無(wú)法表示意見(jiàn)”，直言富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)存疑。
對(duì)于2025年公司的發(fā)展，富力地產(chǎn)表示，在上一財(cái)政年度，集團(tuán)幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn)，以進(jìn)行重組及負(fù)債管理。將節(jié)約可用流動(dòng)資金，以應(yīng)付必要的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支并與債權(quán)人及銀行進(jìn)行磋商，同時(shí)也將進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金。
從酒店行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)高端酒店市場(chǎng)復(fù)蘇乏力。
根據(jù)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)提供商STR統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月，中國(guó)內(nèi)地酒店年累計(jì)每間可售房收入、平均房?jī)r(jià)和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房?jī)r(jià)更是連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)同比下降，各級(jí)別酒店表現(xiàn)均未達(dá)到去年同期水平。其中，奢華酒店以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)最為明顯，平均房?jī)r(jià)同比下降6%。
而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華，在商務(wù)需求萎縮、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，估值也將進(jìn)一步承壓。
此外，在3月31日，香港法院駁回了針對(duì)富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請(qǐng)，子公司雖因此暫時(shí)避免了被強(qiáng)制清算的命運(yùn)，贏得了喘息之機(jī)，但后續(xù)公司狀況能否改善，還需依賴經(jīng)營(yíng)能力的改善以及債務(wù)重組的進(jìn)展。
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